Intelligenza artificiale e housing sociale non sono più mondi lontani: la crisi abitativa europea e il ritorno della casa al centro dell’agenda politica impongono nuovi strumenti. Misurare il valore sociale dell’abitare diventa decisivo per orientare capitali, politiche e fiducia dei cittadini.
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La crisi dell’abitare in Europa tra emergenza e nuove priorità UE
L’aumento dei costi delle case e degli affitti, l’erosione del potere d’acquisto delle famiglie e la cronica scarsità di alloggi accessibili hanno riportato la casa alla sua dimensione originaria: non solo bene economico, ma diritto umano, infrastruttura sociale, e fulcro del patto tra cittadini e Stato.
Il nuovo ciclo legislativo dell’Unione Europea ne è una dimostrazione: con una mossa inaspettata ma lungimirante, la presidente Ursula von der Leyen ha inserito la casa tra le priorità strategiche del mandato 2024–2029, impegnandosi a sostenere un programma di finanziamento dedicato di 10 miliardi di euro. Una svolta epocale, se si considera che l’housing è storicamente una competenza nazionale. Ma è proprio nella crisi che si rivelano le faglie del modello attuale e la casa, oggi, è la più visibile.
Il dilemma di Milano: dinamismo urbano e gentrificazione
Nel nostro Paese, Milano è il simbolo più evidente di questo dilemma. Da una parte, il suo sviluppo urbano degli ultimi vent’anni ne ha fatto la città più dinamica d’Europa, capace di attrarre investimenti internazionali, reinventare interi quartieri, e imporsi come hub di innovazione e cultura. Dall’altra, proprio questo successo ha escluso una larga parte della popolazione, generando una gentrificazione diffusa e un’esplosione dei prezzi.
Il problema non è il modello in sé, ma la distribuzione dei suoi benefici. Se la casa diventa solo merce o asset, allora i suoi ritorni sociali svaniscono. Servono nuovi modelli di finanziamento che sappiano riconoscere e valorizzare l’impatto sociale dell’abitare, portando capitale privato e pubblico verso progetti con un ritorno anche umano e territoriale.
Real estate e tecnologia: un settore pronto alla trasformazione
Ma cosa c’entrano tecnologia e AI con la crisi che vi stiamo raccontando? Il real estate rimane uno dei settori più “resistenti” alla trasformazione tecnologica: il mattone, si dice, non si smaterializza. Eppure, negli ultimi anni, tecnologie come l’intelligenza artificiale, l’analisi predittiva, e i big data hanno cominciato a penetrare il comparto, soprattutto sul lato finanziario e valutativo, come sottolinea anche MIPIM in un articolo recente sul PropTech.
L’adozione resta disomogenea, ma è in crescita. In particolare, nell’ambito dell’edilizia sociale e accessibile, le potenzialità di queste tecnologie sono ancora ampiamente sottovalutate. Eppure, rappresentano la chiave per superare il dualismo tra valore economico e valore sociale, portando a impatti tangibili sulla vita delle persone. Il tutto creando nuove opportunità per investitori focalizzati su ritorni stabili di lungo termine e su un approccio sostenibile alla creazione di valore.
Si4: trasformare l’impatto sociale in metrica d’investimento
Qui entra in gioco una delle sfide centrali del nostro tempo: trasformare l’impatto sociale in una metrica riconoscibile, misurabile, e quindi finanziabile. È proprio questo l’obiettivo del progetto Si4 – The Social Infrastructure Impact Investment Index. Finanziato dall’Unione Europea e sviluppato da PlusValue e IFAB, Si4 combina big data, intelligenza artificiale e high performance computing (HPC) per costruire un indice dell’impatto sociale degli investimenti nelle infrastrutture sociali, a partire dal settore dell’housing.
Il potenziale è concreto: usando dati pubblici e privati, come quelli della Regione Emilia-Romagna, possiamo generare modelli predittivi e valutazioni trasparenti che quantificano benefici come coesione sociale, salute pubblica, empowerment comunitario, sostenibilità ambientale. In questo modo, si rende visibile ciò che finora era considerato intangibile. E ciò che è visibile, può essere valutato, finanziato e scalato.
La traiettoria è simile a quella seguita dal mercato della sostenibilità ambientale: anche il valore sociale può diventare una leva di mercato. Serve solo un cambio di paradigma e le tecnologie giuste per sostenerlo.
Domus MatchBot: AI ed equità nell’assegnazione degli alloggi
Le applicazioni dell’intelligenza artificiale possono anche agire direttamente sui modelli operativi dell’housing sociale, ad esempio guidando il sistema di assegnazione e gestione degli alloggi, portando maggiore efficienza e soprattutto equità. Un esempio concreto che vogliamo citare è il progetto Domus MatchBot a Londra, sviluppato dall’Università di East London con il Borough di Newham.
Il sistema utilizza semantic search e modelli linguistici locali per abbinare le famiglie in difficoltà agli alloggi disponibili in pochi secondi, ottimizzando l’incontro tra esigenze abitative e risorse disponibili. Il tutto con criteri trasparenti, spiegabili e nel rispetto dei dati sensibili. Il risultato? Riduzione di tempi e costi, aumento dell’equità, miglioramento della fiducia nel sistema pubblico.
Questo approccio dimostra che l’AI “responsabile” può diventare uno strumento fondamentale nella lotta all’esclusione abitativa, a patto che sia progettata con sensibilità sociale e rigore etico.
Verso un nuovo contratto sociale urbano guidato dall’AI
Il mercato immobiliare residenziale vale oltre 380 trilioni di dollari nel mondo. In questo scenario, l’housing sociale e accessibile rappresenta non solo una necessità etica e pratica per garantire il funzionamento del sistema welfare, ma una grande opportunità economica. Tuttavia, servono strumenti nuovi per valutare, finanziare e gestire questo segmento strategico.
L’intelligenza artificiale, se utilizzata con consapevolezza e orientamento all’impatto, può diventare l’alleato decisivo per rendere l’housing accessibile, sostenibile e socialmente utile. Progetti innovativi come Si4 e Domus MatchBot mostrano una via praticabile: combinare dati, calcolo ad alte prestazioni, e sensibilità sociale per creare soluzioni sistemiche.
La nostra è una chiamata all’azione per investitori, amministratori pubblici, fondazioni, sviluppatori e comunità: la tecnologia è pronta, la volontà politica può esserci, il cambiamento è possibile. Bisogna solo avere il coraggio di riconoscere che valore e impatto, finalmente, possono andare nella stessa direzione.
