real estate

Il boom del crowdfunding nell’immobiliare: stato dell’arte in attesa della nuova normativa Ue

Il real estate crowdfunding sta conoscendo uno sviluppo sempre più rapido. Cos’è, come funziona, quali sono i vantaggi e lo stato dell’arte in attesa dell’approvazione dei Final Draft Technical Standard di ESMA, che genererà notevoli benefici per il settore del real estate crowdfunding

11 Apr 2022
Benedetto Colosimo

Avvocato, partner studio legale Ughi e Nunziante, Ph.D.

Alessandro Corbò

Avvocato, associate studio legale Ughi e Nunziante

Da qualche anno, il settore real estate sta conoscendo l’espansione di nuove forme di finanziamento a disposizione degli investitori. Una delle più interessanti è senza dubbio il real estate crowdfunding, che consente di ovviare ad alcune delle problematiche classiche connesse all’investimento immobiliare, quali, tra le altre,

  • la disponibilità e la immobilizzazione di ingenti capitali da investire,
  • la limitata possibilità di diversificare l’investimento e la bassa liquidità dello stesso,
  • l’impiego di risorse e tempo considerevoli per la gestione attiva dell’immobile e la sua manutenzione.

Crowdfunding, il nuovo Regolamento Ue: posta in gioco e opportunità

Il real estate crowdfunding si sta rapidamente affermando come uno dei segmenti più attrattivi in ambito crowdfunding e sta conoscendo uno sviluppo sempre più rapido, come evidenziato anche dal 6° Report italiano sul CrowdInvesting[1] della School of Management del Politecnico di Milano: i progetti finanziati nell’ultimo anno dai portali di real estate crowdfunding hanno raccolto 85,2 milioni di euro (con un aumento del 75% rispetto allo scorso anno), suddivisi in 34,3 milioni di euro raccolti tramite piattaforme equity e 50,9 milioni di euro tramite piattaforme lending.

I vantaggi del real estate crowdfunding

Investire nel real estate tramite una piattaforma di crowdfunding può comportare alcuni vantaggi in quanto, ad esempio, l’investitore può

  • finanziare, sotto forma di concessione di finanziamento, uno specifico progetto imprenditoriale presentato sul portale impiegando somme di denaro anche di modesta entità;
  • scindere l’investimento dalle complesse attività di negoziazione, acquisto e (eventualmente) sviluppo/restauro;
  • diversificare l’investimento, scegliendo di ripartire il capitale che si desidera investire in più iniziative disponibili sul portale, differenti per area geografica o anche per destinazione d’uso degli immobili;
  • contare su una maggiore liquidità dell’investimento, nel caso in cui il portale di crowdfunding abbia implementato un mercato secondario che consenta di commercializzare le quote relative all’investimento effettuato con altri potenziali investitori.

I portali di real estate crowdfunding

In astratto, i portali di real estate crowdfunding possono distinguerrsi tra

  • portali equity based, in cui, l’investitore, a fronte di investimenti in denaro in un determinato progetto, acquisisce una partecipazione societaria rappresentata da azioni o quote del veicolo societario che promuove il progetto immobiliare;
  • portali lending based, in cui l’investimento avviene prestando capitali ai promotori del progetto immobiliare, che, successivamente, lo dovranno rimborsare, ai singoli finanziatori, riconoscendo una remunerazione all’investitore ad un tasso di interesse predeterminato.

Il fatto che i portali di lending crowdfunding costituiscano sempre più un fenomeno in diretta competizione con il sistema bancario tradizionale è confermato dal fatto che secondo il 6° Report italiano sul CrowdInvesting, i portali di real estate lending crowdfunding rappresentano il 47% del mercato a livello mondiale; invece, i portali equity based costituiscono solo il 29%. Le piattaforme che operano secondo un sistema misto lending e equity sono invece il 20% del totale. Tali dati confermano un trend generale, in corso oramai da più decenni, verso un incremento di forme innovative di disintermediazione bancaria, forme che – nel caso del real estate crowdfunding – trovano maggiore facilità di impiego grazie al web e ai portali internet.

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In Europa prevalgono senz’altro il modello lending based o misto: in base ai dati analizzati alla data di redazione del presente articolo,17 fra le 20 maggiori piattaforme operano secondo questi due ultimi modelli.

Il recente Regolamento ECSP

L’industria del crowdfunding è arrivata recentemente ad una nuova tappa importante: l’entrata in vigore in data 10 novembre 2021 del Regolamento (UE) 2020/1503, relativo ai fornitori europei di servizi di crowdfunding per le imprese (Regulation on European Crowdfunding Service Providers, d’ora in avanti “Regolamento ECSP”), pubblicato nella Gazzetta dell’Unione Europea in data 20 ottobre 2020.

Il nuovo Regolamento ha istituito un regime armonizzato per tutti gli Stati Membri, rendendo più uniformi le norme fra portali equity e lending e favorendo l’operatività cross-border.

Il Regolamento ECSP prevede infatti che i portali di crowdfunding possano ottenere dalla autorità competente dello Stato membro di appartenenza un “passaporto europeo” che consenta loro di operare in tutti gli altri Stati dell’UE in cui faranno richiesta di svolgere l’attività.

L’obiettivo è quello di creare un vero e proprio mercato comune europeo delle piattaforme web e dei portali di crowdfunding, dedicato a tutti i fornitori europei di servizi di crowdfunding per offerte fino a 5 milioni di euro, calcolati su un periodo di 12 mesi per ciascun titolare di progetti in finanziamento.

L’ambito di applicazione della nuova normativa europea è senz’altro più ampio di quello italiana: l’attuale disciplina nazionale del crowdfunding a livello primario, contenuta negli artt. 50-quinquies, 100-ter, 190-quater del TUF, e quella di livello secondario, di cui al Regolamento Consob sulla raccolta di capitali tramite portali on-line ([3]) si applica solo ai portali di equity crowdfunding e alle offerte aventi ad oggetto obbligazioni o altri titoli di debito (c.d. debt crowdfunding).

Il Regolamento ECSP si applica invece anche ai portali di lending crowdfunding, oltre alla prestazione di servizi di equity crowdfunding e di debt crowdfunding.

Si tratta di una scelta innovativa, rispetto al framework normativo italiano, che è destinata a incidere sui modelli di business e operativi dei portali italiani aprendo, altresì, il mercato agli operatori comunitari.

Le nuove opportunità offerte dal Regolamento ECSP

Il nuovo Regolamento genererà notevoli benefici per il settore del real estate crowdfunding: con l’apertura ad un mercato molto più ampio sia geograficamente sia in termini di servizi offerti, sarà agevolata la circolazione dei capitali a beneficio delle imprese, che potranno accedere alla possibilità di raccogliere investimenti nel settore immobiliare non più solo in Italia ma in tutto il territorio dell’Unione Europea, e dei gestori medesimi, che avranno molte nuove opportunità.

La mancanza di una disciplina uniforme del crowdfunding a livello comunitario impattava principalmente, su due aspetti, andando a limitare le potenzialità del crowdfunding: da un lato, l’assenza di una disciplina uniforme aveva finora reso complesso e rischioso intraprendere la raccolta di capitali tramite portali al di fuori dei confini nazionali; da altra prospettiva, poi, non era previsto alcun passaporto comune ed i fornitori di servizi di crowdfunding, per operare fuori dai confini nazionali, dovevano conformarsi alla varietà di discipline normative nazionali previste nei diversi Stati, affrontando i relativi costi e difficoltà tecnico-pratiche.

L’apertura del mercato metterà i gestori dei portali di tutti gli Stati membri davanti alla necessità di strutturarsi maggiormente per cogliere le opportunità offerte dal nuovo scenario, impiegando maggiori risorse e competenze più ampie, come richiesto dal Regolamento ECSP, e ciò a beneficio anche della trasparenza e della qualità del servizio offerto agli investitori.

Le norme tecniche di attuazione emanate da ESMA

Per consentire la piena operatività del Regolamento ECSP è tuttavia ancora necessario attendere la definitiva adozione delle norme tecniche di attuazione.

A tal riguardo, il Regolamento ECSP ha delegato ad ESMA il compito di redigere 12 draft Technical Standards ([4]) in diverse aree, la maggior parte delle quali interesseranno l’operatività dei nuovi fornitori di servizi di crowdfunding.

ESMA, in attuazione del Regolamento ECSP, ha pubblicato in data 10 novembre 2021 i Draft Technical Standards, allegati al documento denominato “Final Report – Draft Technical Standards under the European crowdfunding service providers for business Regulation”.

Conclusioni

La versione dei Technical Standards pubblicata da ESMA è però ancora provvisoria: l’approvazione finale di queste norme tecniche spetta infatti alla Commissione UE, che deve approvare ex artt. 10 e 15 del Regolamento (UE) 1095/2010 i Technical Standards tramite appositi regolamenti delegati.

I Technical Standards definitivi avranno valore ed efficacia di norme tecniche di attuazione, integrative della disciplina contenuta nel Regolamento ECSP; essi conterranno gli standard e i requisiti di dettaglio ai quali i fornitori di servizi di crowdfunding dovranno conformarsi, nel corso della loro attività e, ancor prima, in fase di richiesta di autorizzazione alle rispettive Autorità Nazionali.

Da un punto di vista operativo, è necessario che tutti i gestori di portali di crowdfunding comincino ad avviare un processo di revisione e aggiornamento interno al fine di conformare (dal punto di vista strutturale ed aziendale) la propria attività al nuovo Regolamento ECSP.

Al termine del periodo di transizione previsto dal Regolamento ECSP, infatti, le normative nazionali sul crowdfunding saranno integralmente sostituite dal nuovo regime e i fornitori che non saranno stati autorizzati secondo il nuovo Regolamento non potranno più operare.

Note

  1. School of Management del Politecnico di Milano, Osservatori Entrepreneurship Finance & Innovation, 6° Report italiano sul CrowdInvesting, luglio 2021.
  2. Scenari Immobiliari, I fondi immobiliari in Italia e all’estero, Rapporto 2021.
  3. Adottato con Delibera Consob n. 18592 del 26 giugno 2013.
  4. In particolare, 8 standard tecnici di regolamentazione (Regulatory Technical Standards, “RTS”) e 4 standard tecnici di attuazione (Implementing Technical Standards, “ITS”)

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