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edilizia 4.0

Smart building in Italia: cosa spingerà la digitalizzazione degli edifici

Cosa fa di un edificio uno smart building, uno sguardo al panorama italiano e le criticità del processo di digitalizzazione di un patrimonio immobiliare esistente caratterizzato da una dotazione impiantistica del tutto inadatta alle nuove esigenze di connettività. Ecco i driver che spingeranno il cambiamento

16 Lug 2018

Luca Baldin

event manager di Smart Building Expo


Dopo una crisi drammatica che ne ha ridisegnato radicalmente i connotati, il 2018 si sta annunciando, finalmente, come il primo anno con un pur timido “segno più” del comparto dell’edilizia, che pian piano si sta orientando verso nuovi processi di progettazione degli edifici che possono essere riassunti nel concetto di “smart building”.

Un settore, da tutti ritenuto strategico per la ripresa del Paese, che sta tentando di ridefinirsi per agganciare i principali trend dell’innovazione che passano, più o meno tutti, attraverso i processi di digitalizzazione che sono alla base della quarta rivoluzione industriale. Pur a macchia di leopardo, la consapevolezza che il nuovo edificio o sarà smart o non sarà, sembra diffondersi, specie tra gli imprenditori più giovani e la prospettiva di un edificio sempre più parte integrante dell’ecosistema IoT appare semplicemente inevitabile.

Smart building e impatto ambientale degli edifici

Per questo nel settore è diventato una sorta di mantra il BIM (Building Information Modeling), che promette di cambiare radicalmente la progettazione degli edifici, ma non di meno la loro gestione e manutenzione, attivando un processo di integrazione profonda tra elementi passivi (l’involucro) e attivi (gli impianti). Una spinta che, in questo momento, risponde soprattutto all’esigenza di produrre edifici a basso impatto ambientale, ovvero i cosiddetti edifici NZEB (near zero emission buildings) e, nel campo dei complessi ad uso direzionale, a nuove esigenze di organizzazione del lavoro che corrispondono a sistemi molto sofisticati di gestione automatizzata degli edifici stessi, in grado di ottimizzare non soltanto i consumi, ma l’utilizzo stesso degli spazi e il loro dimensionamento (volgarizzando potremmo definirla una domotica 4.0, del tutto differente da quella degli esordi e animata da un pragmatismo di fondo che relega ai margini il superfluo, in uno stringente rapporto costi-benefici).

Smart buildings, smart city, big data e connettività

Ma se la digitalizzazione dei servizi guida la nuova edilizia puntando con decisione alla produzione di “smart buildings” in grado di dialogare tra loro per dare vita alle “smart city” come fonti imprescindibili per la produzione dei “big data”, va da sé che l’altra parola chiave è connettività.

Un tema, quest’ultimo, che va affrontato su due livelli: il primo è certamente quello infrastrutturale che riguarda l’intero Paese, col piano BUL (banda ultralarga) che quotidianamente stende chilometri di fibra sotto le strade italiane, coadiuvato dallo sviluppo parallelo di nuovi sistemi per garantire connettività wireless (dall’LTE al 5G passando per nuovi e più performanti satelliti). Il secondo – e non meno importante – consiste nel cosiddetto “ultimo metro”, ovvero nell’impianto d’edificio, che oggi costituisce il vero collo di bottiglia del sistema, non consentendo spesso di realizzare veri impianti in modalità FTTH (fiber to the home), ovvero gli unici idonei alla cosiddetta Gigabit society. Il combinato disposto di queste infrastrutture (quelle orizzontali e quelle verticali) costituisce l’unica risposta possibile alla crescita vertiginosa di traffico sulla rete, generato soprattutto dal boom dei contenuti video, che le proiezioni ci dicono costituire già oltre l’80% del traffico totale di dati in internet con trend in crescita.

Smart building, uno sguardo al panorama italiano

Tornando al tema di fondo, ovvero come cambia l’edificio per diventare smart, dando uno sguardo al panorama italiano, l’argomento deve essere affrontato da due diversi punti di vista: la nuova edilizia e il necessario adeguamento di quella esistente.

Dirò subito che il primo appare più agevole ma dimensionalmente meno rilevante, dal momento che in Italia si costruisce da anni poco e tendenzialmente si va verso politiche di consumo di suolo zero che ne limiteranno lo sviluppo. La nuova edilizia riguarderà quindi soprattutto processi di sostituzione e di integrazione urbanistica, prevalentemente concentrati nelle periferie urbane e nelle aree produttive dismesse e a rari spazi centrali di elevato valore (il caso Milano al riguardo è emblematico e per molti versi precursore). In questo campo la domanda della committenza, pur con gradazioni differenti, appare sufficientemente consapevole dell’esigenza di produrre edifici autenticamente moderni, tendenzialmente sostenibili sotto il profilo dei consumi e se non dotati, almeno predisposti ad essere dotati di tutti i più moderni servizi digitali. In tal senso anche la connettività viene avvertita sempre più come una commodity indispensabile, al pari della luce elettrica o dell’acqua corrente.

L’ignoranza delle norme che penalizza gli smart building

Nella consapevolezza di dover stimolare e facilitare la realizzazione della parte terminale dell’infrastruttura BUL, ovvero di quella tendenzialmente più complessa, il Governo a fine 2014 ha provveduto con la modifica del T.U. dell’edilizia (l’inserimento del nuovo art. 135 bis) a rendere obbligatoria la predisposizione alla ricezione a banda larga dei nuovi edifici e di quelli pesantemente ristrutturati la cui licenza edilizia sia stata rilasciata post 1° luglio 2015. Un provvedimento lungimirante che, in modo inconsueto per la giurisprudenza, identifica anche la tecnologia da adottare (la fibra ottica) e che premia i possessori di tali immobili attraverso la concessione di un’etichetta volontaria, che sulla base di stime effettuate dal numerose società di real estate può apprezzare dal 2 al 5% il valore del bene in fase di transazione. Un provvedimento tanto lungimirante, quanto ad oggi ampiamente disatteso, purtroppo, a causa dell’ignoranza della norma (nel senso letterale del termine) da parte di tutte le parti in causa, dai progettisti alle imprese e alla PA e che inizia soltanto ora a dare i primissimi risultati.

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Il difficile adeguamento degli edifici esistenti

Diverso il secondo caso, ovvero l’adeguamento dell’esistente. In Italia, mediamente, oltre il 70% del patrimonio immobiliare ha più di cinquant’anni; in parte consistente, ma non prevalente, è di pregio (i centri storici), mentre la parte numericamente più significativa è stata edificata dagli anni Cinquanta agli anni Ottanta del Novecento, spesso utilizzando tecniche costruttive obsolete e di scarsa qualità e con una dotazione impiantistica del tutto inadatta alle nuove esigenze. Tutti concordano che la parte più rilevante del lavoro che attende le future generazioni di architetti, ingegneri e impiantisti italiani riguarderà proprio la riqualificazione di questo patrimonio, che sta perdendo valore in modo significativo sul mercato, proprio perché privo sia delle qualità degli edifici nuovi (smart), che di quelli storici.

Sotto il profilo infrastrutturale sono costruzioni che necessitano di essere “attualizzate” e che certamente beneficerebbero della realizzazione di quegli impianti “multiservizio” promossi appunto dall’art. 135 bis del T.U. dell’edilizia, ma che incontrano grossi problemi al riguardo, dettati dalla litigiosità endemica delle assemblee di condominio, ma non di meno da una politica aggressiva e vagamente predatoria che sta animando la corsa delle Telco ad acquisire nuovi potenziali clienti e che sta generando tra gli amministratori e i condomini notevole confusione.

Quali sono i driver dello smart building

Ma quali sono i veri driver dello smart building? Al riguardo è possibile fornire una risposta abbastanza chiara ed inequivocabile relativa ai trend attuali, ma non di meno è utile e forse necessario alzare lo sguardo e spingerlo un po’ oltre, ovvero a medio termine (guardare al lungo termine con la rivoluzione tecnologica in atto sarebbe un inutile azzardo).

Il mercato attuale viene trainato senza alcun dubbio da due comparti che rispondono a due sentimenti molto diffusi tra il pubblico dei consumatori finali:

  • la sicurezza, oramai avvertita, a torto o a ragione, come un’emergenza nazionale;
  • l’efficientamento energetico, che sposa virtuosamente una maggior sensibilità ai temi ambientali alle esigenze del portafoglio, rese pressanti dalla lunghissima crisi.

Se le infrastrutture non scaldano i cuori, quindi, lo fanno le applicazioni, con un trionfo di sistemi di videosorveglianza, di sistemi di allarme, di controllo accessi e di tutto ciò che la tecnologia è in grado di offrire oggi nel campo della security. Dall’altro lato, sotto la spinta di “gadget” modaioli come il termostato Nest di Google, fiorisce il mercato del controllo microclimatico e ambientale, oramai rigorosamente on line, accompagnato da sistemi di autogenerazione di energia che, non a caso, dopo lo scoppio della “bolla” degli anni Novanta, vede in ripresa il fotovoltaico domestico, affiancato allo sviluppo delle batterie di accumulo e alla smart lighting.

Questo è l’oggi, con piccoli rivoli di domotica aggiuntiva introdotta tra gli altri dalle multiutility come servizi che integrano la fornitura, ma con un minimo comun denominatore: l’utilità, che contraddistingue la building automation 4.0 dal velleitarismo un po’ elitario della prima ondata di automazione domestica (che ha trasformato la parola “domotica” in qualche cosa di impronunciabile).

Smart building, uno sguardo al futuro

Ma cosa ci attende domani? Posto che a fare i futurologi c’è sempre da perderci e poco da guadagnarci, alcune linee di tendenza appaiono sufficientemente chiare da poterne far cenno. Ad oggi alla connettività domestica e a tutte le applicazioni legate alla digitalizzazione degli edifici è mancata una vera killer application, tant’è che la banda larga, anche dove presente, ha percentuali molto basse di adozione. È mancata e manca quindi la “ragione” che motivi l’utente finale; qualche cosa in grado di far scattare il bisogno di aggiornamento tecnologico non ad una nicchia di pubblico smanettone, ma a tutti, indistintamente.

Ebbene, questa killer application, come già si accennava poc’anzi, sembra affacciarsi all’orizzonte e passare ancora una volta per l’entertainment e, per paradossale che possa apparire, per un elettrodomestico vecchio come la televisione e per i suoi nipotini portatili (tablet e smartphone in versione second screen) e non (playstation). È la moltiplicazione dei contenuti video e la molteplicità delle fonti che sta infatti mettendo in crisi le vecchie infrastrutture di rete d’edifico, mentre i device (compresa l’ingombrante ma indispensabile smart tv) si stanno imponendo come hub tecnologici. Così come la nostra vita transita attraverso il nostro smartphone, allo stesso modo è immaginabile che il grande (sempre più grande) schermo televisivo diventi il centro di controllo dell’abitazione. Tutto rigorosamente on demand (e quindi prevalentamente broadband).

I contenuti, la vera killer app degli smart building

Un processo in atto da tempo e che subirà sicuramente un’accelerazione con il prossimo switch off (2020-2022), che non significherà per molti “solo” cambiare il televisore o dotarlo di un nuovo decoder, ma prendere atto che la propria infrastruttura tlc di casa va aggiornata. Saranno i tempi di scaricamento di un film in ultra HD o la condivisione dell’ultimo gioco di ruolo sulla play station da parte del figlio dodicenne con i suoi “amici” virtuali ad imporre in brevissimo tempo al pubblico medio la banda ultra larga e c’è da auspicare che i tecnici e il mercato sappiano cogliere l’opportunità, che sicuramente si aprirà, per proporre impianti più performanti anziché tentare improbabili accrocchi dell’esistente.

A quel punto anche le altre applicazioni, apparentemente meno fascinose ma più utili, avranno la strada aperta per imporsi, a partire dall’assistenza a distanza (tema cruciale per una società che invecchia) per terminare con i sistemi di controllo da remoto della carica dell’auto elettrica.

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