DOMANDA
Nel caso di cessione di un immobile detenuto da un’impresa individuale che lo ha utilizzato quale ufficio, è da rilevare l’eventuale plusvalenza confrontando il costo d’acquisto con il costo residuo ammortizzabile al netto degli ammortamenti del 3% annuale (come per qualsiasi altro bene aziendale) o si deve invece fare riferimento alla tassazione prevista per le persone fisiche private (tassazione plusvalenza se la cessione avviene entro i 5 anni dall’acquisto)?
RISPOSTA
L’articolo 65 del TUIR prevede che “Gli immobili di cui al comma 2 dell’articolo 43 (ossia i beni immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa e i beni immobili strumentali per natura, ossia quelli classificati nelle categorie A/10, B, C, D, E) si considerano relativi all’impresa solo se indicati nell’inventario; per i soggetti indicati nell’articolo 66 (ossia per le imprese non soggette alla tenuta dell’inventario), tale indicazione può essere effettuata nel registro dei beni ammortizzabili ovvero secondo le modalità di cui all’articolo 13 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435, e dell’articolo 2, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 21 dicembre 1996, n. 695”. Se si verificano le condizioni sopra indicate allora la cessione dell’immobile genererà plusvalenza in regime di reddito d’impresa che tuttavia, se l’immobile è stato posseduto per un periodo non inferiore a tre anni, concorre a formare il reddito, a sua scelta, in quote costanti nell’esercizio in cui è stata realizzata e nei successivi, ma non oltre il quarto (articolo 86 comma 4 TUIR).
Ai fini del calcolo della eventuale plusvalenza deve considerare che a far tempo dal 4 luglio 2006, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento annualmente deducibili, il costo dei fabbricati strumentali doveva essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Un eventuale errore nella deducibilità degli ammortamenti potrebbe infatti generare riprese fiscali negli anni in cui lei ha dedotto gli ammortamenti, che tuttavia andrebbero “compensate” sotto forma di maggior costo fiscale dell’immobile nell’anno in cui avverrà la cessione che generà la plusvalenza. In caso di eventuale accertamento, questa irregolarità potrebbe essere definita “in adesione” col pagamento delle sole sanzioni ed interessi (vedi circolare 31/E 2 agosto 2012).
Per porre domande a Salvatore De Benedictis sul tema “Fatturazione Elettronica e Conservazione Digitale” è possibile scrivere a: esperto@agendadigitale.eu.
Potranno essere presi in esame solo i quesiti sottoscritti con cognome e nome
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