Per oltre un decennio il Software as a Service è stato il modello dominante nel mondo startup e venture capital. Scalabilità, margini elevati, ricavi ricorrenti, crescita internazionale rapida: per anni il SaaS ha rappresentato la formula perfetta. Bastava costruire un buon prodotto, trovare una nicchia, validare il mercato e accelerare sulla distribuzione. Il software era insieme prodotto, vantaggio competitivo e principale motore di valore.
Oggi questo paradigma non è più sufficiente. Non perché il software abbia perso importanza, ma perché da solo non basta più a costruire difese competitive durature. L’intelligenza artificiale sta abbassando drasticamente le barriere tecnologiche: sviluppare applicazioni, automatizzare processi, integrare funzionalità prima complesse è diventato più rapido, meno costoso e più accessibile. In questo scenario, il semplice «fare software» rischia di trasformarsi in una commodity.
Indice degli argomenti
Dal SaaS puro ai modelli PropTech più difendibili
Non è un caso che anche nel mondo VC il linguaggio stia cambiando. Julien Bek, partner di Sequoia, ha osservato di recente che molti founder temono di essere «just an iteration away» dal vedere il proprio business superato dai modelli AI, e ha indicato come più difendibili le aziende che non vendono soltanto strumenti, ma combinano software, servizi e capacità esecutiva.1 La sua formula è netta: chi oggi vende strumenti finisce «nella linea di tiro dei modelli», mentre chi vende il lavoro beneficia dei miliardi che vi vengono investiti. Da qui la tesi del saggio Sequoia Services: The New Software, secondo cui la prossima azienda da mille miliardi di dollari sarà un’impresa software «travestita» da società di servizi.
È un passaggio importante: non conta più soltanto avere una piattaforma efficiente, conta presidiare il lavoro, il processo e il mercato in cui quella piattaforma opera.
Il valore si sposta verso infrastruttura e dati proprietari
Il motivo è semplice: quando il vantaggio tecnologico si assottiglia, il valore si sposta altrove. Si sposta verso la distribuzione, verso i dati proprietari, verso i network, verso la capacità di execution reale. In molti settori il software non è più il fine, ma l’abilitatore di sistemi più complessi. E chi riesce a combinare tecnologia e presenza concreta costruisce barriere all’ingresso molto più forti di chi offre soltanto uno strumento digitale.
La legge dei profitti attraenti
Questa intuizione ha un nome preciso nella teoria dell’innovazione. Clayton Christensen l’aveva formalizzata già nel 2003, in The Innovator’s Solution, come legge di conservazione dei profitti attraenti: quando uno stadio della catena del valore si modularizza e si commoditizza, i profitti non scompaiono — migrano verso lo stadio adiacente che resta proprietario e integrato.2
È quanto accadde dall’hardware al software, poi dal software ai dati, e nel passaggio dal PC ai semiconduttori, dove la commoditizzazione della pura potenza di calcolo spostò il valore sull’architettura di sistema integrata. L’AI generativa non fa che accelerare l’ennesimo ciclo: commoditizza lo strato applicativo e ripropone la domanda di sempre — dove si è spostato, questa volta, lo stadio «non ancora abbastanza buono»? Nel real estate la risposta indica l’infrastruttura operativa: distribuzione, dati proprietari e capacità di esecuzione sul territorio.
PropTech e real estate oltre il software verticale
È qui che il PropTech diventa un caso particolarmente interessante. Per anni una parte del settore ha pensato di poter innovare il real estate semplicemente digitalizzando singoli passaggi della filiera: CRM, lead generation, valutazioni automatiche, gestione documentale, matching, property management. Tutto utile, certo, ma non sempre sufficiente a spostare davvero gli equilibri del mercato. Perché l’immobiliare non è un settore puramente software-driven: è un ecosistema fatto di territori, relazioni, reti distributive, processi operativi, fiducia, tempi lunghi e presenza sul campo.
Per questo oggi il valore nel PropTech tende a spostarsi dai tool verticali alle piattaforme capaci di integrare tecnologia e infrastruttura operativa. Non basta offrire un gestionale migliore o un’interfaccia più efficiente: bisogna incidere sulla filiera reale, connettere agenti, operatori, investitori, asset, dati e territori. In altre parole, anche nel real estate il software resta fondamentale, ma diventa molto più potente quando è inserito dentro un ecosistema che controlla distribuzione, workflow e presenza sul mercato.
Investimenti PropTech tra distribuzione, AI e data loop
È esattamente questo il punto che oggi interessa agli investitori. Il venture capital continua a cercare innovazione e crescita, ma con criteri diversi rispetto al passato. I numeri lo confermano: nel 2025 il capitale affluito al proptech a livello globale è risalito a circa 16,7 miliardi di dollari, sopra i livelli pre-pandemici, ma concentrato in poche operazioni di grandi dimensioni e premiando piattaforme con distribuzione difendibile, integrazioni «embedded» e data loop solidi — non i layer software generici esterni alle operazioni core.3 Se prima il mercato premiava quasi esclusivamente la scalabilità del codice, oggi guarda con più attenzione a modelli capaci di integrare prodotto, operations, canali commerciali e presidio reale del settore.
Nel PropTech questo significa valorizzare non soltanto chi costruisce tecnologia, ma chi riesce a trasformarla in infrastruttura di mercato.
Il peso delle società AI-centriche nel real estate
L’AI accelera ulteriormente questa transizione — ed è essa stessa il principale criterio di allocazione: la quota di capitale diretta a società AI-centriche nel real estate sarebbe passata da circa il 20% nel 2024 a una stima del 30–50% nel 2025.4 Se molte funzionalità possono essere replicate in tempi rapidi, la differenza non la farà chi sviluppa un tool in più, ma chi costruisce un ecosistema difficile da copiare. Nel real estate, questo ecosistema può essere fatto di dati esclusivi, relazioni locali, processi transazionali, reti professionali, capacità di execution e presidio territoriale. Sono asset meno «glamour» del software puro, ma molto più difendibili.
Founder, operations e nuova impresa ibrida nel PropTech
Di conseguenza cambia anche il profilo dell’imprenditore premiato dal mercato. Non solo founder capaci di sviluppare prodotto e raccogliere capitale, ma figure in grado di leggere settori complessi, orchestrare execution, stringere alleanze, consolidare canali e costruire modelli ibridi: aziende, è stato detto, «costruite per operare», non per raccogliere capitale all’infinito.5 Nel PropTech, forse più che altrove, il futuro sembra appartenere a chi saprà unire innovazione digitale e capacità industriale, piattaforma e territorio, tecnologia e operatività.
La fine del SaaS puro come promessa autosufficiente
Dire che il SaaS è finito sarebbe sbagliato. Più corretto è dire che è finita l’epoca del SaaS puro come promessa autosufficiente di valore. Il software resta centrale, ma non è più l’unico centro della creazione di impresa. In una stagione in cui costruire tecnologia è più facile, vince chi sa integrarla con asset più profondi: distribuzione, operatività, dati, relazioni, infrastruttura.
Un futuro più verticale e concreto
È questa la vera svolta in corso. Non il tramonto della tecnologia, ma la fine dell’illusione che basti il codice, da solo, a garantire vantaggio competitivo. Il futuro non sarà meno tech. Sarà più ibrido, più verticale, più concreto. E i capitali, come spesso accade, stanno già andando in quella direzione. Il PropTech, in questo senso, non è un’eccezione: è uno dei luoghi in cui questa trasformazione si vede con maggiore chiarezza.
Fonti
Sequoia Capital — J. Bek, Services: The New Software / intervista TBPN (2025–2026). sequoiacap.com
CRETI — Center for Real Estate Technology & Innovation, 2025 Year-End Proptech VC Analysis. creti.org
Commercial Observer — proptech funding & AI allocation, 2025–2026. commercialobserver.com
C. Christensen, The Innovator’s Solution (HBS Press, 2003) — law of conservation of attractive profits.
Secondo CRETI gli investitori premiano oggi distribuzione difendibile, integrazioni «embedded» e data loop solidi, non layer software generici esterni alle operazioni core. Raffi Zandieh (CRETI) sintetizza il fenomeno parlando di società «costruite per operare», non per raccogliere capitale all’infinito.↩︎
Julien Bek (partner, Sequoia Capital), intervista al programma TBPN, marzo 2026, e saggio Sequoia «Services: The New Software» (2025). Le citazioni sono tradotte dall’inglese. Fonte secondaria: AOL/Business Insider, «Founders are worried if they’re just an iteration away…», 11 marzo 2026.↩︎
Clayton M. Christensen, «The Innovator’s Solution» (Harvard Business School Press, 2003), legge di conservazione dei profitti attraenti (law of conservation of attractive profits). L’applicazione del principio al PC, ai semiconduttori e ai dati è ripresa, tra gli altri, da Ben Thompson (Stratechery) e Tim O’Reilly.↩︎
CRETI – Center for Real Estate Technology & Innovation, report di fine 2025: 16,7 mld $ investiti a livello globale nel proptech e nelle tecnologie immobiliari adiacenti, +67,9% sul 2024 e sopra i livelli pre-pandemici (~14 mld $ nel 2019), con capitale concentrato in poche operazioni di grandi dimensioni. Nota metodologica: le stime variano col perimetro – Fifth Wall (B. Wallace) indica ~16,5 mld $ nel 2025 contro 19,4 mld $ nel 2024.↩︎
La quota di capitale diretta a società AI-centriche nel real estate sarebbe salita da circa il 20% (2024) a una stima del 30–50% (2025). Fonte: CRETI, ripreso da Commercial Observer, ottobre 2025.↩︎
Partecipa alla community