la guida

Superbonus 110%, le novità dell’estate: i cinque fattori da valutare prima di avviare il cantiere

La corsa al superbonus 110% è ripartita dopo l’entrata in vigore del Decreto Aiuti, ma molte criticità sono rimaste. Una panoramica sugli elementi fondamentali da prendere in considerazione per affrontare al meglio un eventuale avvio dei lavori

30 Ago 2022
Luca Sanna

Avvocato, Studium Cives

superbonus

A seguito dell’entrata in vigore lo scorso 30 luglio 2022 del Decreto Aiuti DL 50/2022, convertito in legge 91/2022 è ripartita la corsa al superbonus 110%.

Ma alcune criticità sono rimaste inalterate e per alcuni le nuove disposizioni normative sembrano essere un semplice specchietto per allodole. Se qualcuno volesse intraprendere ora il lungo percorso per l’ottenimento del bonus dovrebbe prestare attenzione ad alcuni elementi, affrontando una scelta consapevole.

In questa breve guida ci sono cinque brevi consigli necessari per poter affrontare al meglio la vostra decisione.

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Tempi dei lavori, attenti alle scadenze

L’art 8-bis del DL 34/2020, cd. Decreto rilancio, così come modificato dal DL Aiuti ha così disposto: “per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo”.

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Ebbene le persone fisiche possono portare in detrazione le spese sostenute nell’anno 2022 se e solo se entro il 30 settembre hanno terminato almeno il 30% dei lavori, come da SAL – Stato Avanzamento dei Lavori.

Non è difficile finire il 30% dei lavori previsti entro il mese di settembre, anche perché è possibile calcolare all’interno del primo SAL le spese di progettazione, ma se non si è sicuri della velocità dell’impresa, il consiglio è quello di lasciar perdere.

Come noto tale scadenza vale per le unità immobiliari “singole”, per i condomini è previsto un termine più ampio al 2024.

Attenzione allo stato legittimo dell’immobile

Per poter accedere al Superbonus 110% non è necessaria l’attestazione della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile attestata e asseverata da un professionista in quanto il titolo di tale intervento è una Comunicazione di Inizio Lavori semplificata – la CILAs.

In tale tipo di titolo è il proprietario a garantire sulla regolarità dell’immobile. Ma che succede se si è in presenza di difformità rispetto al titolo originario (licenzia o concessione edilizia)?

Lasciando invariate le possibilità del Legislatore di intervenire dal punto di vista amministrativo (ordine di demolizione per esempio) o dal punto di vista penale per perseguire l’abuso, l’ordinamento non vede di buon occhio le irregolarità: pertanto è possibile in presenza di difformità che il bonus venga revocato ai sensi degli artt. 49 e 50 del TUE – Testo unico dell’Edilizia:

  • gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici (art. 49, comma 1);
  • il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49 (art. 50, comma 4).

Di fatto la presenza di abusi rispetto al progetto originario della vostra abitazione determina l’obbligo di restituzione del bonus.

Pertanto, il consiglio che si fornisce è quello di recarsi presso lo sportello unico dell’edilizia presente all’interno del proprio comune e richiedere il progetto di costruzione con il relativo titolo: solo dall’analisi di questa documentazione è possibile sapere se esistono o sono stati commessi eventuali abusi.

La sostenibilità economica dell’intervento

Come noto l’inflazione, la guerra in Ucraina e la continua richiesta di materiale edile ha comportato un aumento esponenziale dei prezzi.

L’ISTAT ha certificato l’aumento degli ultimi anni come si può ben notare dal grafico sotto riportato.

Ciò può mettere in dubbio la volontà di voler affrontare un lungo percorso pagando alcuni componenti il doppio rispetto a quanto si sarebbe pagato appena 24 mesi prima (come per esempio gli infissi, che restituiscono nel prezzo finale gli aumenti di produzione e delle materie prime).

Ma c’è di più. Molto spesso alla detrazione del proprio credito fiscale si preferisce la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Ebbene dal mese di marzo 2022 fino a oggi le banche hanno terminato il proprio plafond fiscale e non accettano alcun credito da cedere. Ciò ha comportato per le imprese edili un problema di liquidità che ha determinato la sospensione ed in alcuni casi l’interruzione a metà dei lavori: se avete intenzione di effettuare dei lavori sulla vostra abitazione di residenza, valutate bene se potreste anticipare il denaro. In alternativa, dopo aver demolito la vostra casa, potreste ritrovarvi senza una data finale dei lavori e con la paura di perdere il bonus se i lavori non termineranno entro il 31 dicembre del 2022.

Senza la liquidità necessaria per affrontare l’intera spesa o senza avere accesso al credito potreste avere la vita rovinata e abitare in affitto per un lungo periodo: l’azienda non ha il denaro per proseguire e voi nemmeno. Come in uno stallo alla messicana si rischia la propria vita in un’attesa senza prospettive.

Occhio ai general contractor: uno “schema Ponzi” legale

Molti General Contractor hanno fatto affari d’oro nel 2020 e 2021 e, sulla spinta delle cessioni facili, hanno iniziato a sottoscrivere molti più contratti di quelli che realmente avrebbero potuto sostenere, puntando sullo schema Ponzi. In altri termini miravano a pagare il cantiere successivo con la liquidazione dei crediti bancari del cantiere precedente. Ebbene, non appena tale catena ha avuto un rallentamento causato dalla maggiore difficoltà nelle cessioni bancarie e dall’esaurimento dei fondi, i cantieri successivi non sono mai iniziati, o, peggio, si sono interrotti.

Se non avete la certezza di rivolgervi a soggetti senza problemi di liquidità, grandi imprese o multinazionali del settore, astenetevi dall’iniziare il cantiere: potreste ritrovarvi a vivere dentro un garage o a dar fondo ai vostri risparmi.

Attenzione ai lavori nel computo metrico

Non solo l’aumento dei prezzi, ma anche la tipologia di intervento “gratis”, hanno determinato una stortura nel mercato domanda/offerta.

Le aziende edili, per massimizzare l’intervento, hanno di fatto imposto ai committenti alcuni lavori che gli stessi committenti non avrebbero mai effettuato se avessero dovuto partecipare alla spesa.

È il caso della domotica realizzata a proprietari di abitazione ulta settantenni o il caso del riscaldamento a pavimento nelle abitazioni vicino alle latitudini tropicali. Alcuni interventi sono costosi, determinano un impegno maggiore e un costo proporzionalmente aumentato a fronte di opere che il committente non avrebbe mai commissionato.

Pertanto, prima di sottoscrivere qualunque tipo di contratto o di computo metrico per i lavori accertatevi di avere la necessità dell’intervento: se qualcosa va storto almeno saprete di aver effettuato personalmente una spesa comunque necessaria.

Conclusioni

Molti commercialisti sapranno indurvi a sottoscrivere dei contratti che alzeranno le vostre aspettative abitative. Amici e parenti vi narreranno della grande opportunità perduta per ristrutturare la vostra malconcia abitazione. Amici di amici vi esorteranno a fare presto per “non perdere l’occasione, se no poi te ne pentirai”.

Ma ricordatevi sempre che non è tutto oro quello che luccica.

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@RIPRODUZIONE RISERVATA

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