Il Tribunale ha respinto il ricorso cautelare di Inwit, ma non ha ancora deciso definitivamente sulla validità del recesso di TIM. Intanto il Gigabit Infrastructure Act introduce un nuovo parametro per le future richieste di accesso e fa emergere un possibile paradosso: chi ha venduto le torri ed è rimasto legato a un MSA potrebbe trovarsi in condizioni meno favorevoli rispetto a chi utilizza le stesse infrastrutture come semplice cliente commerciale.
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Il contratto TIM-Inwit dopo l’ordinanza di Milano
Il primo round è quindi andato a TIM, ma la partita resta aperta. Con un’ordinanza resa l’11 luglio 2026, il Tribunale di Milano ha respinto il ricorso cautelare presentato da Inwit contro il recesso di TIM dal Master Service Agreement, ritenendo che non sussistessero i presupposti per concedere la tutela urgente richiesta.
Le due società hanno però fornito letture apertamente divergenti della decisione. Secondo il comunicato di TIM, il giudice avrebbe escluso anche i presupposti per configurare un abuso di dipendenza economica da parte dell’operatore.
Inwit contesta questa ricostruzione e sostiene che l’ordinanza si sarebbe limitata, nella sostanza, a rilevare la mancata dimostrazione del periculum in mora, senza pronunciarsi definitivamente sull’interpretazione del contratto, sulla validità dell’opzione esercitata nel 2022 o sulla legittimità della successiva disdetta.
In assenza del testo integrale dell’ordinanza, sarebbe quindi improprio presentare come definitivamente accertata una delle due letture. Ciò che può essere affermato con certezza è che Inwit non ha ottenuto il blocco immediato del recesso e dovrà far valere nel giudizio di merito la propria tesi secondo cui l’opzione del 2022 avrebbe esteso l’MSA fino al 2038.
La distinzione è sostanziale, perché respingere una richiesta cautelare non equivale a stabilire definitivamente se TIM possa uscire dal contratto. Modifica però i rapporti di forza, consentendo all’operatore di proseguire nella propria strategia industriale e negoziale senza essere, per il momento, vincolato da un provvedimento d’urgenza.
I ricavi Inwit legati agli MSA di TIM e Fastweb
I numeri spiegano perché lo scontro sia così duro. Nel 2025 Inwit ha registrato ricavi per 1,077 miliardi di euro, dei quali 423,8 milioni provenivano dall’MSA con TIM e 440 milioni da quello con Fastweb+Vodafone.
Complessivamente, i due anchor tenant hanno generato 863,8 milioni di euro, poco più dell’80% del fatturato totale, mentre gli altri clienti delle torri hanno prodotto 123 milioni e le attività di Smart Infrastructure hanno contribuito per 90,4 milioni.
TIM, da sola, ha quindi rappresentato quasi il 40% dei ricavi di Inwit. La concentrazione è rimasta elevata anche nel primo trimestre del 2026, quando, su 264,1 milioni di euro di ricavi, 107,4 milioni sono arrivati da TIM e 111,8 milioni da Fastweb+Vodafone. I due MSA hanno così pesato per circa l’83% del fatturato trimestrale, mentre gli altri clienti delle torri hanno generato 27,7 milioni.
Inwit ha inoltre chiuso il 2025 con un EBITDA di 984,4 milioni, pari a un margine superiore al 91%, e con un EBITDA after lease di 785,9 milioni. Questi dati non dimostrano, da soli, che i canoni siano eccessivi, perché le tower company hanno strutturalmente costi operativi relativamente contenuti e un’elevata intensità di capitale, ma mostrano quanto il valore finanziario di Inwit dipenda dalla stabilità e dalla prevedibilità dei flussi garantiti dagli MSA.
La controversia, quindi, non riguarda un rapporto commerciale marginale, ma tocca il cuore stesso del modello economico della società.
Perché il contratto TIM-Inwit pesa sul valore delle torri
La posizione di Inwit parte da un argomento comprensibile. Quando nel 2020 furono integrate le torri di TIM e Vodafone Italia, le infrastrutture non vennero valutate separatamente dai contratti che ne garantivano l’utilizzo, perché gli MSA assicuravano clienti principali, ricavi pluriennali, volumi prevedibili e meccanismi di indicizzazione. Erano, in altre parole, parte integrante dell’operazione e della valutazione finanziaria degli asset.
Nel proprio Euro Medium Term Note Programme Base Prospectus del 29 gennaio 2025, Inwit descrive gli MSA degli anchor tenant come accordi della durata di otto anni, con rinnovo automatico per ulteriori periodi di otto anni e una clausola “all-or-nothing”. Lo stesso documento precisa che gli accordi con gli anchor tenant prevedono servizi garantiti e rappresentano uno degli elementi centrali della capacità della società di proteggere ricavi e redditività.
Il principio è chiaro: non si può monetizzare il valore futuro di un’infrastruttura e considerare in seguito irrilevanti gli impegni che hanno contribuito a determinarlo. La stabilità dei contratti incide sul costo del capitale e, se gli investitori ritenessero che gli MSA possano essere disconosciuti ogni volta che un operatore modifica la propria strategia, aumenterebbero il rischio attribuito alle tower company e il rendimento richiesto per finanziarle.
Ma questa è soltanto una parte del problema.
La durata degli MSA e il nodo industriale per gli operatori
Il mercato mobile del 2026 non è quello del 2020. Vodafone Italia è confluita in Fastweb, TIM ha modificato profondamente la propria struttura patrimoniale e le reti devono sostenere la crescita del traffico, la densificazione del 5G e, in prospettiva, nuove architetture mobili. Nel frattempo, gli operatori continuano a subire una forte pressione sui costi, mentre i ricavi tradizionali aumentano molto più lentamente dei volumi di dati trasportati.
TIM sostiene che il contratto scada nell’agosto 2030 per effetto della clausola di cambio di controllo esercitata nel 2022 e ha inoltre precisato che, qualora venisse riconosciuto che il cambio di controllo si era già verificato nel dicembre 2020, la disdetta dovrebbe produrre effetti alla scadenza originaria del 31 marzo 2028. Inwit ritiene invece che l’opzione abbia vincolato le parti fino al 2038, con una distanza potenziale di dieci anni tra le due ricostruzioni.
La contestazione, inoltre, non riguarda soltanto TIM. Il 25 marzo 2026 anche Fastweb ha comunicato a Inwit il mancato rinnovo del proprio MSA e ha promosso un’azione preventiva davanti al Tribunale di Milano per ottenere l’accertamento della validità della propria iniziativa.
Inwit ha reagito avviando anche nei confronti di Fastweb un procedimento cautelare. Alla data del 14 luglio 2026 non risulta pubblicamente comunicata una decisione su quest’ultimo procedimento: la recente ordinanza riguarda esclusivamente il rapporto con TIM.
Il fatto che entrambi gli anchor tenant si stiano muovendo nella stessa direzione suggerisce che la controversia non possa essere liquidata come un semplice tentativo di TIM di sottrarsi a un contratto divenuto scomodo. Indica piuttosto una tensione strutturale nel modello costruito nel 2020: da una parte la necessità della tower company di proteggere i flussi di lungo periodo che hanno sostenuto la valutazione degli asset, dall’altra l’esigenza degli operatori mobili di recuperare flessibilità sui costi, sui siti e sulla pianificazione della rete.
La vera questione industriale non è quindi soltanto se TIM e Fastweb continueranno a utilizzare le torri di Inwit, ma a quale prezzo, per quanti siti, con quali livelli di servizio, con quali obblighi minimi e per quanto tempo.
La stessa disponibilità manifestata da TIM a negoziare un piano pluriennale di migrazione e una revisione complessiva delle condizioni economiche e operative dimostra che, al di là del contenzioso, la vera partita riguarda l’equilibrio economico del rapporto.
Un contratto di lungo periodo deve garantire stabilità, ma non può trasformarsi automaticamente in una rendita sottratta per quasi vent’anni a qualsiasi confronto con il mercato.
Gigabit Infrastructure Act: nuovo benchmark per le torri Inwit
È qui che entra in gioco il Gigabit Infrastructure Act, il Regolamento europeo 2024/1309, in larga parte applicabile dal 12 novembre 2025. Il considerando 15 cita espressamente le tower company e il ruolo crescente che svolgono nel fornire accesso alle infrastrutture fisiche delle reti mobili, mentre nell’articolato esse rientrano nel perimetro del regolamento attraverso la definizione di operatore di rete, estesa anche alle imprese che forniscono una risorsa correlata ai sensi del Codice europeo delle comunicazioni elettroniche.
L’articolo 3 stabilisce che le richieste ragionevoli di accesso alle infrastrutture fisiche esistenti, formulate per installare elementi di reti ad altissima capacità o risorse correlate, debbano essere soddisfatte a condizioni eque e ragionevoli, prezzo compreso. Tra le infrastrutture interessate rientrano torri, tralicci, pali e altre strutture passive.
Il regolamento, tuttavia, non cancella gli MSA, non li invalida retroattivamente e non attribuisce a TIM o Fastweb il diritto di ottenere automaticamente una revisione dei canoni previsti dai contratti in essere. Il suo funzionamento è più circoscritto, perché per attivare il quadro del GIA deve essere presentata una nuova richiesta completa di accesso collegata a un’effettiva installazione, densificazione, estensione o aggiornamento della rete ad altissima capacità.
Non sarebbe quindi necessariamente sufficiente chiedere di continuare a utilizzare gli stessi siti, con gli stessi apparati e gli stessi servizi, al solo scopo di sottrarsi alle condizioni dell’MSA. Resta da verificare se e in quale misura il GIA possa essere invocato per siti e prestazioni già integralmente disciplinati dal contratto, perché il regolamento non risolve espressamente questa sovrapposizione e non può essere considerato un percorso automatico per aggirare gli impegni esistenti.
Quando, però, una richiesta rientra effettivamente nel suo ambito, il soggetto che controlla l’infrastruttura deve determinarne le condizioni tenendo conto degli accordi commerciali esistenti, ma anche dei costi sostenuti, degli investimenti effettuati, dell’impatto sul proprio piano industriale, del rischio assunto e della necessità di ottenere un rendimento equo. Il regolamento dedica inoltre particolare attenzione al modello delle imprese che forniscono risorse correlate a più operatori e agli effetti delle condizioni di accesso sulla concorrenza a valle.
I contratti esistenti costituiscono dunque un elemento della valutazione, ma non necessariamente l’unico parametro applicabile a un nuovo accesso. Se la richiesta viene rifiutata oppure, entro un mese dalla ricezione di una richiesta completa, non viene raggiunto un accordo sulle condizioni specifiche, prezzo compreso, la controversia può essere sottoposta all’organismo nazionale competente, che può fissare condizioni eque e ragionevoli, incluso il prezzo quando appropriato, senza pregiudicare la possibilità di rivolgersi al giudice.
Il ruolo possibile di Agcom sulle nuove richieste di accesso
In Italia, la sede naturale per la gestione di questo tipo di controversie dovrebbe essere Agcom. L’Autorità svolge già, nell’ambito della precedente disciplina europea recepita dal decreto legislativo n. 33 del 2016, il ruolo di organismo nazionale incaricato di risolvere le controversie relative all’accesso alle infrastrutture fisiche e dispone di procedure specifiche per decidere i conflitti tra operatori.
Il GIA sostituisce e amplia quel quadro, rendendo Agcom il soggetto istituzionalmente più adatto a valutare, quando ne ricorrano i presupposti, le condizioni di una nuova richiesta di accesso alle torri. Sarebbe quindi l’Autorità, e non il Tribunale di Milano chiamato a interpretare l’MSA, a dover esaminare in prima battuta se il prezzo e gli altri termini proposti per un accesso soggetto al regolamento siano equi e ragionevoli.
La distinzione tra i due piani è decisiva. Il giudice ordinario deve stabilire se il recesso sia valido, quale effetto abbiano prodotto le opzioni esercitate e fino a quando gli MSA continuino a vincolare le parti. Agcom dovrebbe invece intervenire qualora sorgesse una controversia sulle condizioni economiche di una nuova richiesta di accesso effettivamente compresa nel campo di applicazione del GIA.
I due procedimenti avrebbero oggetti e basi giuridiche differenti, ma le rispettive conclusioni sarebbero inevitabilmente destinate a influenzare la trattativa economica complessiva tra Inwit e i suoi principali clienti.
È questo il passaggio che rende più complessa la vicenda. Il GIA non riapre direttamente gli MSA, ma può creare, per nuove installazioni e richieste di accesso comprese nel suo ambito, un riferimento regolatorio autonomo.
In quel procedimento il prezzo storico dei contratti sarebbe certamente rilevante, ma verrebbe confrontato con costi, investimenti, rischi, rendimenti e condizioni del mercato corrente.
La conseguenza non è che i canoni degli MSA diventino automaticamente illegittimi o rinegoziabili, bensì che non possano più essere presentati come l’unico riferimento economico possibile per ogni futuro utilizzo delle stesse infrastrutture.
Il primo terreno resta contrattuale e riguarda la durata degli accordi e la validità dei recessi; il secondo nasce con le nuove richieste di accesso che rientrano nel GIA e riguarda l’equità e la ragionevolezza delle relative condizioni economiche.
Anchor tenant e clienti commerciali: il paradosso delle torri
Il nuovo quadro fa emergere anche un possibile problema concorrenziale. Da una parte vi è l’operatore che ha costruito e ceduto le torri, ha ricevuto un corrispettivo economico e si è impegnato a restare cliente della tower company attraverso un MSA di lungo periodo. Dall’altra vi è l’operatore che non ha partecipato alla cessione e acquista il servizio di hosting attraverso normali accordi commerciali, senza essere sottoposto all’MSA collegato alla vendita degli asset.
Le differenze non sono soltanto teoriche. Nell’Euro Medium Term Note Programme Base Prospectus del 29 gennaio 2025, Inwit descrive gli MSA degli anchor tenant come accordi della durata di otto anni, con rinnovo automatico per ulteriori periodi di otto anni e una clausola “all-or-nothing”.
Lo stesso prospetto spiega che, per i clienti terzi, esistono accordi commerciali di lungo periodo la cui durata complessiva è principalmente compresa tra sei e nove anni. Nelle sezioni dedicate alla struttura degli Hospitality Agreements, il documento distingue inoltre tra gli accordi quadro e i rapporti relativi ai singoli siti, caratterizzati da una flessibilità maggiore rispetto agli impegni complessivi assunti dagli anchor tenant.
L’asimmetria è evidente. L’anchor tenant garantisce grandi volumi, ricavi per molti anni e l’utilizzo di un ampio portafoglio di siti, mentre il normale cliente commerciale può avere maggiore libertà nella scelta delle torri, nella durata del rapporto e nell’uscita dai singoli accordi.
Può così crearsi un paradosso: l’operatore che ha originariamente costruito e venduto le infrastrutture potrebbe trovarsi a utilizzarle a condizioni più rigide, e forse anche più onerose, rispetto a un concorrente che acquista il medesimo servizio come normale cliente.
Due operatori potrebbero installare le proprie apparecchiature sulla stessa torre e ricevere prestazioni tecnicamente comparabili, ma essere sottoposti a condizioni economiche e contrattuali molto differenti, non necessariamente per ragioni legate al sito o al costo del servizio, bensì per la diversa origine storica del loro rapporto con la tower company.
I dati pubblici mostrano l’ampiezza dell’asimmetria, ma non consentono di misurarne il prezzo unitario. Nel 2025 gli anchor tenant hanno generato per Inwit 863,8 milioni di euro di ricavi, circa sette volte i 123 milioni prodotti dagli altri clienti delle torri. Manca però l’informazione decisiva, cioè il confronto, a parità di sito e di servizio, tra il costo medio sostenuto dagli anchor tenant e quello applicato agli operatori senza MSA.
Per svolgere quel confronto bisognerebbe conoscere non soltanto il canone nominale per punto di presenza, ma anche i costi energetici e accessori, i meccanismi di indicizzazione, i volumi minimi, la durata degli impegni, i livelli di servizio, gli investimenti richiesti alla tower company, gli spazi riservati e gli eventuali sconti legati alla quantità.
In condizioni normali, un cliente che garantisce ricavi elevati e prevedibili per molti anni dovrebbe ottenere condizioni almeno altrettanto favorevoli di un cliente più flessibile. Se accadesse il contrario, il differenziale dovrebbe essere spiegato in modo trasparente dal valore ricevuto al momento della cessione, dai diritti aggiuntivi riconosciuti all’anchor tenant e dai rischi effettivamente assunti dalla tower company.
Una differenza di prezzo non costituisce automaticamente una discriminazione illegittima, perché TIM e Vodafone hanno ricevuto un beneficio economico dalla vendita delle torri, gli MSA hanno contribuito a determinare il valore dell’operazione e servizi apparentemente simili possono differire per volumi, qualità, manutenzione, capacità riservata e investimenti.
La domanda è però se queste ragioni giustifichino ancora l’intero differenziale oppure se, a distanza di anni, gli obblighi storici finiscano per creare uno svantaggio competitivo permanente per gli anchor tenant.
Il GIA non risolve direttamente questo problema, ma introduce, per le richieste che rientrano nel suo campo di applicazione, un nuovo termine di confronto fondato sull’equità, sulla ragionevolezza e sull’impatto delle condizioni di accesso sulla concorrenza. Diventa quindi più difficile sostenere che le condizioni negoziate al momento della cessione debbano rappresentare fino al 2038 l’unico benchmark possibile per qualsiasi futuro utilizzo delle torri.
Nuovi siti o revisione delle condizioni del contratto TIM-Inwit
Sul tavolo esiste anche un’alternativa industriale. TIM e Fastweb+Vodafone hanno annunciato un progetto comune per realizzare circa 6.000 nuovi siti, mentre Inwit sostiene che una vera uscita dalla propria rete richiederebbe almeno 15.000 torri alternative, un investimento di circa 2 miliardi di euro e tempi che potrebbero arrivare a trent’anni.
Secondo la tower company, il 75% della propria rete sarebbe difficilmente replicabile e il 35% dei siti si troverebbe in posizioni uniche.
Sono valutazioni di Inwit, non dati indipendenti, ma rendono evidente la dimensione del problema. Se le condizioni della tower company fossero efficienti e competitive, duplicare migliaia di infrastrutture già esistenti potrebbe distruggere capitale, aumentare il consumo di suolo e sottrarre risorse agli investimenti nelle reti.
Se invece i canoni e gli obblighi fossero diventati strutturalmente superiori alle condizioni ragionevoli del mercato, impedire agli operatori di sviluppare alternative significherebbe proteggere una rendita attraverso l’enorme costo della duplicazione.
Anche questa alternativa presenta però un’incognita regolatoria. Con il provvedimento n. 31940 del 21 aprile 2026, l’Autorità garante della concorrenza e del mercato ha aperto un’istruttoria sull’accordo di RAN sharing tra TIM e Fastweb, al fine di verificare se la cooperazione possa ridurre l’autonomia competitiva delle parti e incidere sulla qualità, sui prezzi e sugli investimenti nel mercato mobile.
Il procedimento dovrà concludersi entro il 30 aprile 2027. Nel provvedimento pubblicato non risulta disposta una sospensione cautelare dell’accordo.
L’eventuale sviluppo condiviso dei nuovi siti dovrà quindi essere valutato anche alla luce dell’esito dell’istruttoria antitrust, soprattutto qualora il progetto relativo alle torri passive risultasse funzionalmente collegato alla più ampia cooperazione sulla rete radio.
La risposta non può essere ideologica e deve basarsi sui numeri.
Un benchmark indipendente per MSA, canoni e accesso alle torri
Il giudizio di merito dovrà stabilire che cosa le parti abbiano sottoscritto, quale effetto abbiano prodotto le opzioni esercitate e fino a quando restino vincolate. La soluzione industriale richiede però qualcosa di diverso, cioè un benchmark indipendente delle condizioni economiche.
Occorrerebbe confrontare i canoni e gli obblighi degli MSA con quelli applicati da Inwit ai clienti regolati da normali Hospitality Agreements, con le condizioni delle principali tower company europee e con il costo efficiente di costruzione e gestione di un’infrastruttura alternativa.
Sarebbe inoltre necessario distinguere la quota del canone che remunera il servizio corrente da quella che, direttamente o indirettamente, rappresenta ancora la contropartita economica della cessione originaria.
Solo allora sarà possibile capire se l’eventuale differenziale sia oggettivamente giustificato oppure se sia diventato una distorsione concorrenziale.
Contratto, Agcom e Antitrust: perché la partita resta aperta
TIM ha vinto il primo round cautelare e Inwit può ancora vincere il giudizio di merito sulla durata dell’MSA, ma anche una vittoria contrattuale della tower company non eliminerebbe la questione economica. Lo stesso vale per il parallelo confronto con Fastweb, che conferma come la tensione non riguardi soltanto un singolo rapporto, ma la sostenibilità complessiva del modello.
Nel 2020 le torri furono valorizzate sulla base di contratti che garantivano ricavi pluriennali. Oggi il GIA stabilisce che le nuove richieste di accesso comprese nel suo ambito debbano essere valutate secondo condizioni eque e ragionevoli, prezzo compreso.
Il regolamento non modifica gli MSA e non offre necessariamente agli operatori un modo per aggirarli, ma crea un benchmark regolatorio autonomo che può influenzare la trattativa economica complessiva e rendere più difficile sostenere che i prezzi storici siano l’unico riferimento possibile fino al 2038.
Qualora sorgesse una controversia su un nuovo accesso soggetto al GIA, sarebbe Agcom, non il giudice civile chiamato a interpretare gli MSA, la sede naturale per valutare l’equità e la ragionevolezza delle relative condizioni.
La stabilità dei contratti deve essere protetta, ma non può trasformarsi nella cristallizzazione di condizioni economiche sottratte per decenni a qualsiasi verifica.
Chi ha venduto le torri non può dimenticare di averne incassato il valore. Chi le ha acquistate non può dimenticare di gestire un’infrastruttura essenziale per la concorrenza mobile. E chi utilizza le stesse torri come semplice cliente non dovrebbe ottenere condizioni migliori dell’anchor tenant senza una spiegazione economica oggettiva e verificabile.
Il Tribunale deciderà che cosa dicono i contratti. Agcom potrebbe essere chiamata a stabilire quali condizioni siano eque per i nuovi accessi. L’Antitrust dovrà valutare se l’alternativa industriale preservi la concorrenza. Il mercato dovrà decidere se il prezzo è ancora giusto.
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