Il Documento programmatico di finanza pubblica 2026 fa il punto sulla caccia agli immobili sconosciuti al Catasto e sulle rendite da aggiornare dopo il Superbonus. Tra lettere in arrivo, obblighi reali e qualche equivoco, resta aperta la questione di fondo che l’Europa continua a sollevare.
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Dal cielo alla mappa: come si cercano le case fantasma
Ventimila lettere entro la fine dell’anno ai proprietari di fabbricati mai dichiarati al Catasto, altre 21.600 già partite in primavera verso chi ha ristrutturato con fondi pubblici senza aggiornare la rendita. Sono i numeri che il Documento programmatico di finanza pubblica (DPFP) 2026, approvato dal Consiglio dei ministri all’inizio di ottobre, dedica al patrimonio immobiliare. Dietro i numeri, però, ci sono tre operazioni diverse che conviene tenere distinte:
- l’emersione degli immobili «fantasma»,
- il riallineamento delle rendite di immobili già censiti e trasformati dai lavori,
- e l’aggiornamento generale dei valori catastali.
Le prime due sono in corso. La terza, quella che conta di più per l’equità del prelievo, è ancora sulla carta.
Il metodo non è nuovo, ma è diventato sistematico. L’Agenzia delle Entrate confronta le ortofoto ad alta risoluzione fornite dall’Agea, l’agenzia che gestisce i pagamenti in agricoltura, con la cartografia catastale: dove la fotografia aerea mostra un fabbricato che la mappa ignora, la particella viene segnalata. Secondo il DPFP la ricognizione è completata sui territori di 95 province e avviata in altre 4, per una copertura del 96% del territorio nazionale, con l’obiettivo di chiuderla entro il 2026. A fine 2025 la copertura era del 75%: in pochi mesi l’operazione ha accelerato sensibilmente.
Dalla mappatura nasce la campagna di «inviti alla compliance»: entro l’anno circa 20.000 lettere per le particelle su cui insistono fabbricati non dichiarati. E non finirà qui: il Piano integrato di attività e organizzazione dell’Agenzia per il triennio 2026-2028 fissa l’obiettivo di 20.000 segnalazioni per immobili non aggiornati in Catasto nel 2026, 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028. Nella ricognizione si utilizza anche l’intelligenza artificiale, ma con un ruolo ben delimitato: secondo il Documento di finanza pubblica approvato ad aprile 2026, gli algoritmi si limitano a «proporre una serie di incoerenze», che vengono poi verificate dagli uffici dell’Agenzia[1]. Il punto non è secondario: la segnalazione nasce da un confronto tra immagine e mappa e va verificata caso per caso. Una tettoia, un rudere, una serra o un manufatto già regolarizzato possono generare una segnalazione che non corrisponde ad alcun obbligo.
C’è anche un precedente da ricordare. Una prima grande operazione sui fabbricati non dichiarati, condotta con la stessa tecnica e chiusa nel 2013, individuò oltre 2,2 milioni di particelle sospette e portò all’iscrizione in Catasto di circa 1,26 milioni di unità immobiliari, per oltre 825 milioni di euro di rendita: 537 milioni derivanti da dichiarazioni presentate dai proprietari, 288 milioni attribuiti d’ufficio come rendita «presunta» a circa 492.000 immobili. Ma il dato più istruttivo è un altro: dei circa 2 milioni di particelle verificate, quasi la metà (998.000) ospitava manufatti che non richiedevano alcun accatastamento. La campagna attuale si muove su un territorio già «ripulito» una volta e punta soprattutto su ciò che è stato costruito o ampliato dopo.
Lavori fatti, Catasto fermo: la partita del Superbonus
Il secondo fronte riguarda immobili regolarmente censiti ma profondamente trasformati. La legge di bilancio 2024 (legge 213 del 2023, articolo 1, commi 86 e 87) ha affidato all’Agenzia il compito di verificare se, per le unità oggetto di Superbonus, sia stata presentata la dichiarazione di variazione catastale e, in caso contrario, di inviare una comunicazione al proprietario. Nel secondo trimestre del 2026 ne sono partite circa 21.600, relative a immobili sottoposti a interventi di efficienza energetica o di miglioramento strutturale finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici dal 2019. Il piano dell’Agenzia prevede 20.000 segnalazioni di questo tipo nel 2026 e 25.000 in ciascuno dei due anni successivi. Le lettere sembrano funzionare anche per «effetto annuncio»: nel 2025 i proprietari di immobili che hanno fruito di bonus edilizi hanno presentato spontaneamente circa 70.000 dichiarazioni di variazione, il 25% in più dell’anno precedente.
Qui circola l’equivoco più diffuso: l’idea che chiunque abbia fruito del Superbonus debba automaticamente aggiornare la rendita, magari perché ha ottenuto il «salto di due classi energetiche». Non è così. Il doppio salto di classe era un requisito per accedere all’agevolazione, non il presupposto dell’obbligo catastale. A chiarirlo è stata la stessa Agenzia con la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026: i commi 86 e 87 non hanno introdotto nuove regole catastali, si sono limitati ad attivare i controlli. L’obbligo resta quello di sempre, previsto da una legge del 1939: dichiarare al Catasto ogni variazione che incida sulla categoria, sulla classe o sulla consistenza dell’immobile. E vale per qualunque intervento edilizio, agevolato o no.
La risoluzione entra nel merito. Interventi come il cappotto termico o l’installazione di un ascensore possono aumentare la redditività ordinaria dell’immobile e giustificare una classe più alta, anche senza modifiche di superficie o di planimetria. Per gli impianti (fotovoltaico, accumulo, solare termico) l’Agenzia propone un criterio pratico: confrontare il valore catastale prima e dopo l’intervento. Se l’incremento resta sotto una soglia «significativa», indicata nel 15% dalla circolare 36/E del 2013, la rendita può restare invariata. Ma la stessa risoluzione avverte che quella percentuale non è una soglia di legge e che, quando agli impianti si aggiungono altri lavori, serve una valutazione tecnica complessiva. In sintesi: nessun automatismo, né in un senso né nell’altro.
Se arriva la lettera
La comunicazione dell’Agenzia non è un accertamento, né una sanzione: è un invito a verificare la propria posizione e, se necessario, a regolarizzarla spontaneamente. Il primo passo è affidarsi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) per stabilire se l’obbligo esista davvero. Se esiste, si presenta la dichiarazione di variazione con la procedura telematica Docfa e si sana l’omissione con il ravvedimento, che riduce le sanzioni. Quelle piene, per la mancata dichiarazione, vanno da 1.032 a 8.264 euro. Se invece l’obbligo non sussiste, conviene rispondere documentandolo attraverso i canali indicati nella lettera.
Due avvertenze:
- La nuova rendita può riflettersi sull’IMU degli anni passati, che il Comune può recuperare entro i termini ordinari per l’accertamento.
- L’aggiornamento catastale non è una sanatoria edilizia: dichiarare al Catasto un ampliamento non lo rende urbanisticamente legittimo. Le eventuali difformità rispetto ai titoli edilizi seguono strade diverse, davanti al Comune.
Il ruolo dei Comuni e le differenze territoriali
Accanto all’Agenzia operano i Comuni, che dal 2005 (legge 311 del 2004, articolo 1, comma 336) possono chiedere ai proprietari di regolarizzare immobili non dichiarati o non più coerenti con il classamento. Il proprietario ha 90 giorni per provvedere; in mancanza, l’Agenzia aggiorna d’ufficio, con spese a carico del proprietario. Al 31 dicembre 2025 le richieste comunali avevano portato all’aggiornamento di circa 125.000 immobili, con un aumento complessivo di rendita di circa 200 milioni di euro. La distribuzione è molto squilibrata: in rapporto al numero di unità immobiliari si va dal 6,6 per mille del Molise e dal 4,3 della Toscana all’1,05 per mille di Sicilia e Puglia, fino allo 0,6 della Campania. Dopo un lungo calo, le richieste hanno ripreso a crescere nel 2024 e nel 2025, e la Relazione sull’evasione propone di riconoscere ai Comuni anche il gettito che deriva dalle regolarizzazioni spontanee, non solo dagli accertamenti.
Il nodo vero: valori fermi al 1988-89
Tutto questo, però, non tocca il problema di fondo. Le tariffe d’estimo su cui si calcolano le rendite derivano dalla revisione del 1990 e sono basate sui valori di mercato del biennio 1988-1989: lo ricorda, nella nota 10, la stessa risoluzione 21/E. Da allora le rendite sono state rivalutate in modo uniforme con coefficienti di legge, mentre i mercati locali hanno preso strade molto diverse. Il risultato è noto: un appartamento in un centro storico rivalutato può avere una rendita inferiore a quella di un’abitazione recente in periferia, e due immobili di pari valore di mercato possono pagare imposte molto diverse; e, all’opposto, immobili di valore molto diverso possono pagare imposte simili.
C’è poi un dettaglio che dice molto. Per le abitazioni la rendita non si calcola sui metri quadrati, ma sui «vani catastali»: un’unità di misura convenzionale e sorprendentemente elastica. Le regole di calcolo si trovano in un’istruzione ministeriale degli anni Quaranta, tuttora di riferimento. È «vano utile» la stanza la cui superficie rientra fra un minimo e un massimo che nessuna legge fissa: sono stabiliti per ciascuna categoria e classe, e il tecnico accertatore poteva perfino proporre di modificarli. La cucina conta come un vano anche se piccola; bagni, ingressi e corridoi valgono un terzo di vano, cantine e soffitte un quarto, salvo diversi usi locali; la superficie che eccede il massimo si traduce in altri vani o frazioni «sinteticamente apprezzati». Il totale può poi essere corretto fino al 10% in più o in meno per pregi o difetti dell’immobile, e infine arrotondato al mezzo vano. Il risultato è che due appartamenti della stessa superficie possono avere un numero di vani, e quindi una rendita, sensibilmente diverso, a seconda di come sono distribuiti gli spazi e di come furono classati, spesso decenni fa. Eppure la superficie in metri quadrati è già registrata negli archivi del Catasto, in base a un regolamento del 1998 pensato proprio per mandare in pensione il vano: oggi serve soltanto per la tassa sui rifiuti.
Su questo punto l’Unione europea insiste da anni. Tra le raccomandazioni rivolte all’Italia nel 2026 figura quella di «aggiornare i valori catastali, in linea con l’impegno assunto nel Piano strutturale di bilancio di medio termine, nell’ambito di una più ampia revisione delle politiche abitative». Il DPFP registra la raccomandazione e colloca al 2028 l’obiettivo di «aggiornamento dei valori catastali». Ma basta leggere come quell’obiettivo è formulato. Nelle tavole del Documento di finanza pubblica di aprile l’impegno del Piano strutturale è descritto testualmente come «aggiornamento dei valori catastali per le imposte sugli immobili per gli edifici che sono stati sottoposti a interventi di efficienza energetica e/o di miglioramento strutturale, finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici dal 2019»[2], da realizzare entro la fine del 2028. Non si tratta dunque di un’interpretazione riduttiva: l’impegno nasce circoscritto agli immobili ristrutturati con fondi pubblici, e infatti il progresso rendicontato sono le lettere sul Superbonus. Di una revisione generale delle tariffe non c’è traccia. Un elemento da tenere d’occhio, però, c’è: lo stesso impegno prevede, entro il 2028, l’«introduzione ed entrata in vigore della normativa di riferimento». Quale norma, e con quale portata, non è ancora dato sapere.
La formula europea, va detto, lascia spazio a entrambe le letture. Agganciando la richiesta «all’impegno assunto nel Piano strutturale», Bruxelles sembra accettare il perimetro scelto dall’Italia; inserendola «nell’ambito di una più ampia revisione delle politiche abitative», suggerisce invece qualcosa di più ambizioso. La differenza non è accademica. Correggere le rendite di qualche decina di migliaia di immobili ristrutturati, su un catasto urbano che conta oltre 78 milioni di unità, non modifica i rapporti di valore tra le altre: case di quartieri diversi, o di città diverse, continueranno a essere tassate su rendite che non riflettono il mercato di oggi.
I tentativi di riforma organica non sono mancati, e sono tutti rimasti incompiuti. La delega fiscale del 2014 prevedeva una revisione del sistema estimativo che non è mai stata attuata. Il disegno di legge delega del 2021, che si limitava ad affiancare alle rendite valori di mercato senza effetti sul prelievo, è decaduto con la fine della legislatura. La delega del 2023 non ha ripreso il tema.
Le ragioni dello stallo sono note e vanno riconosciute. Chi sostiene la revisione invoca l’equità tra proprietari e territori, la trasparenza delle basi imponibili e la possibilità, suggerita da Bruxelles, di spostare parte del prelievo dal lavoro alla proprietà. Chi vi si oppone teme che una revisione, anche dichiarata «a gettito invariato», si traduca in aumenti generalizzati dell’IMU sulle seconde case e delle imposte su compravendite e successioni, in un Paese in cui la casa è la principale forma di risparmio delle famiglie. Entrambe le posizioni hanno argomenti seri; quello che manca è una scelta esplicita.
Più controlli, stessa fotografia sbiadita
La lotta agli immobili fantasma e alle rendite non aggiornate è doverosa: chi non dichiara scarica il proprio carico fiscale su chi è in regola. Ma il suo effetto si misura in centinaia di milioni di rendita, mentre il divario tra IMU dovuta e IMU versata è stimato dalla stessa Relazione in circa 4,9 miliardi di euro nel 2023. Soprattutto, l’emersione amplia la base imponibile senza correggerne le distorsioni: ogni nuova rendita viene comunque calcolata su tariffe vecchie di oltre trentacinque anni.
Alle difficoltà oggettive si sommano quelle operative: il controllo è reso complesso non da una pluralità di autorità catastali, ma dalla separazione fra chi autorizza le trasformazioni edilizie (i Comuni, su regole regionali diverse), chi le registra a fini fiscali (l’Agenzia delle Entrate) e chi ne incassa il gettito (di nuovo i Comuni), senza un flusso automatico di informazioni fra i tre momenti.
Come spesso accade, il difetto sta tanto nell’impianto, rimasto fermo a regole e valori di decenni fa, quanto nella sua attuazione e nella verifica dei risultati. I piani dell’Agenzia contano le lettere da inviare; sarebbe più utile sapere quante colgono nel segno. Il Documento di finanza pubblica di aprile offre un primo indizio: dei circa 3.500 controlli preliminari conclusi a fine 2025 sugli immobili destinatari delle lettere per i lavori agevolati, tre su quattro hanno confermato l’obbligo di aggiornare il Catasto (circa 1.050 immobili già regolarizzati e 1.550 da regolarizzare), ma circa uno su quattro, 900 casi, si è chiuso accertando che l’obbligo non c’era. Non serve fissare quanto gettito debba emergere, obiettivo che finirebbe per prevalere sulla correttezza dei controlli, ma misurare quante segnalazioni sono fondate e quante si traducono in regolarizzazioni corrette.
Il nodo, in fondo, è sempre lo stesso. I piani dell’amministrazione fissano obiettivi quantitativi di breve periodo, ma gli strumenti e i dati su cui poggiano non sono sempre affidabili e si prestano a letture non univoche: è servita una risoluzione per chiarire quando i lavori del Superbonus incidono davvero sulla rendita. La soluzione sta nel giusto dosaggio fra tecnologia e intervento umano: un’informatizzazione orientata anzitutto alla semplificazione e all’eliminazione dei «falsi positivi», obiettivo che la stessa Agenzia si è data nel proprio piano triennale, e un controllo umano qualificato, che oggi sconta competenze distribuite in modo disomogeneo e l’assenza di una volontà politica chiara e ferma sulla revisione degli estimi.
Note
- Documento di finanza pubblica 2026 (aprile), Sez. I, cap. III, nota 238: «Nel 2025 è proseguita l’attività di fotointerpretazione anche mediante l’utilizzo di algoritmi di intelligenza artificiale, che propongono una serie di incoerenze oggetto di successiva verifica da parte degli Uffici dell’Agenzia delle entrate». ↩
- Documento di finanza pubblica 2026 (aprile), Sezione I, Tavola A2 «Riforme e investimenti previsti in materia di tassazione», area «Migliorare l’efficienza del sistema fiscale», impegno «Aggiornamento dei valori catastali per le imposte sugli immobili per gli edifici che sono stati sottoposti a interventi di efficienza energetica e/o di miglioramento strutturale, finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici dal 2019», scadenza T4-2028; indicatore: «Introduzione ed entrata in vigore della normativa di riferimento e aggiornamento dei valori catastali per gli immobili interessati dalla misura». ↩
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