Per anni il modello delle infrastrutture passive ha poggiato su una certezza rassicurante: il contratto. Torri, tralicci, pali e installazioni d’antenna sono asset di lungo periodo; i Master Service Agreement sottoscritti tra chi possiede l’infrastruttura e gli operatori mobili che vi ospitano le proprie reti hanno rappresentato la spina dorsale della prevedibilità dei ricavi. La logica era semplice: finché c’era il contratto, c’era il prezzo; finché c’era il prezzo, c’era il flusso di cassa; e finché c’era il flusso di cassa, c’era una valutazione. Su questa catena si è costruita gran parte della narrativa industriale e finanziaria delle tower company europee.
Indice degli argomenti
Gigabit Infrastructure Act e torri: dal contratto al test regolatorio
Quella catena non si è spezzata. Ma non è più l’unica rilevante. Con il Gigabit Infrastructure Act — Regolamento (UE) 2024/1309, applicabile in larga parte dal 12 novembre 2025 — l’Unione europea ha introdotto, accanto al piano contrattuale, un secondo livello di scrutinio: quello regolatorio. Il suo centro è l’accesso all’infrastruttura fisica esistente, che deve avvenire a condizioni eque e ragionevoli, prezzo incluso. È qui che nasce il nuovo rischio: non la cancellazione dei contratti, ma la loro relativizzazione.
Il GIA non uccide gli MSA. Non cancella i canoni, non riscrive automaticamente gli accordi in essere, non trasforma le tower company in operatori dominanti regolati come gli incumbent della rete fissa. Fa qualcosa di più sottile: impedisce che il contratto sia, da solo, l’unico metro di giudizio. In caso di controversia, il prezzo pattuito può diventare oggetto di un test regolatorio autonomo. Il contratto resta un argomento forte; non è più necessariamente un argomento decisivo.
Il passaggio da direttiva a regolamento è essenziale. La precedente Broadband Cost Reduction Directive del 2014 lasciava agli Stati membri ampi margini di recepimento, producendo applicazioni disomogenee. Il nuovo regolamento è invece direttamente applicabile in tutti gli Stati membri. Ciò significa che il principio delle condizioni “fair and reasonable” tende a diventare un parametro europeo uniforme, invocabile in modo simile a Roma, Madrid, Parigi o Bruxelles. Per il legislatore è una virtù: riduce la frammentazione e accelera il deployment delle reti ad altissima capacità. Per chi ha costruito un modello di ricavi su contratti negoziati uno a uno, è anche un fattore di esposizione.
Le torri nel perimetro del regolamento europeo
Le torri rientrano espressamente nel perimetro del regolamento. La nozione di infrastruttura fisica include masts, towers, poles and antenna installations. Non è un dettaglio marginale: già durante l’iter legislativo il Parlamento europeo aveva insistito perché le società delle torri fossero comprese nel campo di applicazione, riconoscendone il ruolo nello sviluppo delle reti wireless ad altissima capacità. La ratio è evidente: senza infrastrutture passive condivisibili, la densificazione del 5G e delle reti future diventa più lenta e più costosa.
Questo non significa che il mercato delle torri sia disfunzionale. Al contrario, una società di torri, in quanto host neutrale, ha già un incentivo economico naturale a condividere la propria infrastruttura con più operatori possibile: ogni tenant aggiuntivo aumenta i ricavi con costi marginali relativamente contenuti. È un argomento serio, che le tower company dovranno valorizzare. Ma non elimina il problema: il GIA introduce una regolazione simmetrica, non fondata sull’accertamento di una posizione dominante. Una tower company non può difendersi dicendo semplicemente “non sono dominante”. La questione diventa un’altra: le condizioni di accesso che applico sono eque e ragionevoli?
Il doppio binario tra contratto e accesso
Qui si apre il doppio binario. Prima del GIA, una lite sui canoni viveva essenzialmente sul terreno civilistico: interpretazione del contratto, obbligazioni, eventuali vizi, rinegoziazione, arbitrato o giudice ordinario. Con il GIA si aggiunge un binario regolatorio. Una controparte può tentare di riformulare una controversia commerciale come questione di accesso all’infrastruttura fisica ai sensi dell’articolo 3, sostenendo che i canoni storici dell’MSA non rispettano più lo standard europeo delle condizioni eque e ragionevoli. Se questa impostazione viene accolta, la lite cambia natura: non riguarda più solo “quanto prevede il contratto”, ma “a quali condizioni l’accesso deve essere garantito secondo il regolamento”.
È importante non esagerare la tesi. L’articolo 3 non è un meccanismo generale di revisione dei prezzi di qualunque contratto legacy. Il suo baricentro è l’accesso all’infrastruttura fisica per il deployment di reti ad altissima capacità, non la rinegoziazione generalizzata dei canoni. Il rischio nasce quando una controversia economica viene riqualificata come controversia di accesso. È lì che il contratto smette di essere autosufficiente e diventa uno degli elementi del test.
MSA delle tower company tra benchmark e prezzo equo
Il regolamento offre comunque un appiglio importante alle tower company: i contratti esistenti e le condizioni commerciali concordate devono essere presi in considerazione. Gli MSA, quindi, non vengono ignorati. Restano un benchmark forte. Ma un benchmark non è un vincolo. Un’autorità può tenerne conto e, se ritiene che non rispettino il parametro europeo, discostarsene fissando termini, condizioni e prezzo. La differenza è decisiva: nel vecchio schema chi difendeva il canone difendeva il testo del contratto; nel nuovo schema deve dimostrare che quel testo è anche equo e ragionevole secondo un metro regolatorio europeo.
Da qui discende una conseguenza pratica: gli MSA non devono più essere concepiti solo come strumenti di protezione contrattuale, ma come dossier di evidenze. Non basta fissare il prezzo; occorre renderlo difendibile. Servono razionali economici chiari, documentazione dei costi e degli investimenti, evidenza della qualità del servizio, degli SLA, dei rischi assunti, della durata e dei volumi garantiti. In una controversia GIA, il contratto migliore non sarà quello che dice soltanto “questo è il prezzo”, ma quello che dimostra perché quel prezzo è equo e ragionevole.
Organismi nazionali e guidance europea sull’articolo 3
Resta poi il tema di chi decide. In assenza di accordo tra le parti, la controversia può essere deferita all’organismo nazionale competente per la risoluzione delle controversie, che può adottare una decisione vincolante e fissare esso stesso termini, condizioni e prezzo. Il regolamento impone agli Stati membri di designare tali organismi e notificarli alla Commissione. In Italia il candidato naturale è AGCOM, in continuità con il ruolo già svolto ai sensi del d.lgs. 33/2016. Ma finché la designazione formale ai sensi del nuovo regolamento non risulti perfezionata e notificata, la formulazione corretta è prudente: AGCOM è l’ipotesi di gran lunga più probabile, non ancora una certezza formalmente acquisita.
La guidance europea e il nodo del prezzo
Un’altra variabile cruciale è la guidance europea. Anche qui serve precisione. Per gli articoli 5 e 11 il regolamento attribuisce espressamente al BEREC il compito di elaborare linee guida. Per l’articolo 3, invece, il soggetto che tiene la penna è la Commissione europea, in stretta cooperazione con il BEREC e previa consultazione degli stakeholder. È una distinzione importante, perché l’articolo 3 è proprio il terreno che interessa le torri: accesso all’infrastruttura fisica esistente e condizioni economiche. Finché questi orientamenti non saranno consolidati, il significato concreto di “equo e ragionevole” resterà incerto. E l’incertezza, per un’asset class fondata sulla prevedibilità dei flussi, è già un costo: aumenta il premio di rischio, complica le due diligence, indebolisce la percezione di intangibilità dei ricavi.
Le tower company davanti al rischio regolatorio del Gigabit Act
Per questo il GIA non va letto come una minaccia apocalittica, ma come un cambio di paradigma. Le tower company devono agire su quattro fronti. Primo: rivedere gli MSA affinché il prezzo sia non solo pattuito, ma giustificabile. Secondo: partecipare attivamente alla definizione della guidance europea sull’articolo 3, valorizzando la specificità del modello tower, neutrale e naturalmente orientato alla condivisione. Terzo: monitorare le designazioni nazionali degli organismi competenti e le relative prassi procedurali. Quarto: mappare, mercato per mercato e controparte per controparte, il rischio che una lite commerciale venga riqualificata come controversia di accesso.
Le quattro linee di tensione per i contratti tower
La conclusione è semplice: il Gigabit Act non distrugge il modello delle torri. Ne riduce l’autosufficienza difensiva. Il contratto resta un presidio fondamentale, forse il più importante; ma non basta più da solo a sterilizzare il rischio regolatorio quando una controversia entra nel perimetro dell’articolo 3. Le quattro linee di tensione sono chiare: il GIA usato come grimaldello per contestare i canoni; il contratto trasformato da vincolo assoluto a benchmark; l’organismo nazionale abilitato a incidere direttamente sul prezzo; e una guidance europea ancora in costruzione.
Per le società delle torri, paneuropee e nazionali, la scelta è tra anticipare e subire. Chi si muove per tempo costruirà contratti che parlano la lingua del regolatore, parteciperà alla scrittura degli orientamenti e mapperà il proprio rischio prima che diventi contenzioso. Chi aspetta lo scoprirà nel momento peggiore: davanti a un’autorità che non chiederà solo che cosa dice il contratto, ma se quel contratto è davvero equo e ragionevole. La prima postura difende i prezzi. La seconda li subisce.
Partecipa alla community