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esecuzioni immobiliari

Obbligo aste telematiche e portale vendite pubbliche, che c’è da sapere

Dal 10 luglio è scattato l’obbligo utilizzo di modalità telematiche per la vendita forzata immobiliare. Vediamo che significa, le conseguenze e le diverse criticità da affrontare adesso

24 Apr 2018

Riccardo Berti

avvocato Centro Studi Processo Telematico

Leonardo Scinto

avvocato Centro Studi Processo Telematico

Giustizia digitale

La data del 10 aprile ha segnato un momento importante nell’evoluzione in senso digitale del mercato delle esecuzioni.

Da tale data è entrata in vigore la nuova formulazione dell’art. 569 co. 4 c.p.c., che ora impone, “salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura”, l’utilizzo di modalità telematiche per la vendita forzata immobiliare.

Il 10 aprile sono infatti trascorsi 90 giorni dall’”accertamento della piena funzionalità del portale delle vendite pubbliche previsto dall’art. 161-quater delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile”, accertamento sancito dal Decreto Ministeriale del 5 dicembre 2017, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 7 del 10-01-2018 e indicato come dies a quo per il calcolo del termine di entrata in vigore delle modifiche all’art. 569 c.p.c. dal D.L. 59/16, come convertito dalla L. 119/2016.

In un’evoluzione segnata da vari step, battute di arresto ed accelerazioni, le procedure di vendita forzata relative a beni immobili possono dirsi oggi -quasi esclusivamente- obbligatoriamente telematiche.

Dal 18 luglio 2017 è infatti online il portale unico delle vendite pubbliche previsto dal Decreto Legge 83/15 (come convertito dalla Legge 132/15), e a far data dal 19 febbraio scorso è obbligatorio dar corso alla pubblicità delle procedure su tale portale pena, in difetto, l’estinzione del procedimento esecutivo ex art. 631 bis c.p.c. (tale articolo è stato aggiunto al c.p.c. dal D.L. 83/15 ed è entrato in vigore, a mente dell’art. 23 co. 2 del medesimo decreto legge, decorsi trenta giorni dall’adozione delle specifiche tecniche previste dall’articolo 161-quater delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile, adozione avvenuta in data 12.01.2018).

La digitalizzazione dell’esecuzione immobiliare si completa quindi con l’obbligo di procedere alla vendita forzata nelle modalità telematiche previste dal nuovo art. 569 c.p.c. e disciplinate dalle regole tecniche di cui al D.M. 32 del 26.02.2015 e dalle connesse specifiche tecniche.

Obbligo aste telematiche e portale vendite pubbliche

Quanto all’applicazione delle nuove regole il dato letterale porta a ritenere che le stesse vadano applicate per tutte le procedure la cui ordinanza di vendita sia stata emessa a far data dall’11 aprile 2018, essendo che tale ordinanza contiene la disciplina della vendita ed indirizza il giudice o il delegato nella fase successiva.

Il portale delle vendite pubbliche deve quindi raccogliere in primo luogo la pubblicazione dell’avviso di vendita (pena in difetto l’estinzione della procedura), quindi l’offerta telematica di partecipazione all’asta (da trasmettere a mezzo PEC). Il sistema consente inoltre di formulare direttamente dal web una richiesta di visita dell’immobile al custode, mentre la gara o incanto fra offerenti verrà invece ospitata sulla piattaforma del gestore della vendita telematica (individuato dal giudice nell’ordinanza ex 569 c.p.c.).

Scopo pratico della riforma è quello di raggiungere il numero massimo possibile di interessati, anche fuori Foro, che ora potranno partecipare alle aste senza la necessità di recarsi fisicamente sul luogo di banditura.

All’aumentare della platea degli interessati aumenta anche la concorrenza e, negli auspici del legislatore, gli incassi per i creditori, spesso istituzionali (la riforma ha goduto infatti di un’accelerazione proprio grazie al suo inserimento nel pacchetto di misure volte a favorire gli investitori in banche in liquidazione).

Inoltre l’accentramento e la digitalizzazione del sistema delle vendite pubbliche consente di raccogliere una inedita mole di dati relativi alle procedure ed ai prezzi di vendita, così da ricavare trend su prezzi, tempi e da individuare e correggere eventuali anomalie.

Al D.M. 32/15 spetta il compito di disciplinare il funzionamento delle Aste Telematiche.

Le diverse tipologie di vendita

Il DM citato, digitalizzando i procedimenti di vendita con incanto e senza incanto previsti dagli artt. 573 e 576 c.p.c., suddivide le tipologie di vendita in:

«vendita sincrona telematica»: in questa modalità, che ricalca nei modi la procedura di incanto o gara, i rilanci vengono formulati in via telematica con partecipazione simultanea del Giudice (ovvero del referente della procedura) e di tutti gli offerenti (art. 2 co. 1 lett. f) del DM citato);

«vendita sincrona mista»: questa modalità di vendita è analoga a quella sincrona telematica ma viene adattata per permettere, su disposizione del giudice, la partecipazione di soggetti che presentino offerte in via analogica mediante deposito in cancellerie. Anche in questo caso i rilanci vengono formulati contestualmente fra gli offerenti, con l’unica differenza che gli stessi possono essere proposti sia in via telematica sia comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura (art. 2 co. 1 lett. g) del DM citato);

«vendita asincrona»: questa modalità di svolgimento, riservata al caso della vendita senza incanto, consente lo svolgimento della gara di cui all’art. 573 c.p.c. esclusivamente in via telematica, con i rilanci da formularsi in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura, in questo caso sarà il gestore della vendita a comunicare a mezzo email e SMS (ai recapiti indicati in precedenza dai partecipanti), ogni rilancio (art. 2 co. 1 lett h) del DM citato).

Il giudice dell’esecuzione ha quindi la possibilità di ricorrere a modalità di vendita non telematiche solamente dettagliando le ragioni di pregiudizio per i creditori o per la procedura che la vendita online comporterebbe, ed ha inoltre la possibilità di disporre una gara fra offerenti “ibrida” nelle forme consentendo il deposito cartaceo delle offerte e la formulazione de visu dei rilanci (vendita sincrona mista).

Malfunzionamento del portale e altri problemi

È inoltre prevista, nel caso di mancato funzionamento del portale per interventi programmati, la possibilità di inoltrare le offerte a mezzo fax, nel caso invece di malfunzionamento dei sistemi non preventivato, l’offerta si intende comunque tempestivamente presentata con la generazione della ricevuta di accettazione della PEC che la contiene (art. 15 DM 32/15).

Il sistema, nonostante le grandi potenzialità e gli indubbi vantaggi, presenta ancora delle criticità che rendono urgente un affinamento normativo e di procedure.

Uno dei maggiori problemi, oggetto di specifico approfondimento da parte dei Tribunali italiani, è quello della segretezza delle offerte. Sul punto la questione più delicata ha ad oggetto l’accesso al conto corrente della procedura prima dell’apertura delle buste. La questione è di primaria importanza atteso che l’art. 17, co. 2, d.m. 32/2015 prevede che il gestore della vendita telematica verifichi, tra l’altro, l’effettivo versamento della cauzione.

Dunque tale problema si manifesta:

1 . sul tempo di accredito del bonifico bancario della cauzione:

Le ordinanze di vendita dovranno prevedere che il bonifico sia effettuato entro un periodo minimo necessario affinché si abbia l’effettivo accredito. Non va sottaciuta la circostanza che la normativa obbliga all’inserimento della domanda del numero del CRO ma non di allegare la distinta del pagamento.

A ciò si aggiunge che esistono oggi delle forme di bonifico c.d. “veloce” che prevedono l’accreditamento nel medesimo giorno e che potrebbero portare i Giudici a ridurre il periodo minimo per l’effettivo accredito.

2 . sugli interventi da parte del gestore sul conto corrente della procedura:

Dalla lettura del dato testuale emerge che il gestore della vendita dovrà unicamente consultare il conto corrente della procedura e ciò al fine di verificare tale effettivo versamento e comunicarlo al professionista delegato.

Tale incombente non è di facile soluzione atteso che il gestore non potrà aver capacità dispositiva e considerato che, contemporaneamente, il delegato non dovrà  poter accedere al conto corrente (dunque con l’uso del c.d. home banking) prima dello svolgimento dell’asta, proprio al fine di mantenere la segretezza della partecipazione.

Allo stato le caratteristiche informatiche del sistema bancario poco si prestano a garantire tale inibizione prima di ogni tentativo di vendita, in quanto la Banca dovrebbe aprire e chiudere, di volta in volta, il servizio home banking al professionista delegato, unico soggetto legittimato all’utilizzo del conto dellaprocedura.

Ulteriore problematica è quella relativa alla successiva identificazione dei soggetti partecipanti alle aste che, ai sensi dell’art. 13 DM 32/15 è effettuata attraverso la produzione di una semplice “copia informatica per immagine, anche non sottoscritta con firma elettronica, di un documento analogico di identità del richiedente”, una tipologia di identificazione che se da un lato semplifica la partecipazione degli offerenti, dall’altro presta il fianco a usi illegittimi dello strumento, con il rischio concreto di turbative.

Vieppiù dovrà affrontarsi anche il problema del presentatore dell’offerta.

La normativa vigente ed in particolare le specifiche tecniche parlano di presentatore dell’offerta, disciplinando tipicamente il caso della trasmissione della domanda da parte di un soggetto differente da colui che partecipa all’asta (un po’ come accade nella tradizionale vendita analogica in cui ci si imbatte in uno soggetto che presenta l’offerta differente da colui che partecipa).

La circostanza assume un rilievo sol se si consideri che nella vendita tradizionale, il soggetto che presenta l’offerta è colui che partecipa alla gara, mentre nella vendita telematica all’indirizzo di P.E.C. del presentatore saranno inviate solamente le credenziali per la partecipazione alla gara, con problemi di identificazione: nella vendita tradizionale è sempre l’offerente che viene identificato, in quella telematica potremmo trovarci di fronte a un offerente non identificabile?

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