La tokenizzazione rappresenta senza dubbio una delle più rilevanti applicazioni della tecnologia dei registri distribuiti (DLT), basata su blockchain, e in particolare una delle aree considerate unanimemente come a più alto potenziale di crescita riguarda la tokenizzazione degli strumenti finanziari.
In tale ambito, la componente immobiliare è senza dubbio di grande rilevanza: secondo alcune stime, la dimensione del comparto degli asset tokenizzati nel 2030 sarebbe pari a circa 11 miliardi di dollari, e il real estate dovrebbe arrivare a rappresentare circa un terzo dell’intero mercato.
Nondimeno, la tokenizzazione solleva senz’altro questioni molto rilevanti dal punto di vista giuridico e tributario, e ciò a maggior ragione se si considera la tokenizzazione nel real estate, in ragione delle particolari forme di circolazione della proprietà immobiliare nonché delle strutture di investimento in immobili presenti nell’ordinamento.
Nel presente contributo si cercherà, pertanto, di fornire una panoramica sulla nozione di tokenizzazione, e di fornire un primo inquadramento giuridico e fiscale del tema.
Indice degli argomenti
Tokenizzazione immobiliare: definizione e funzionamento
Come accennato nel precedente paragrafo, il purpose della tokenizzazione è quello di rappresentare (e in certi casi di “convertire”) un bene di rilevanza economica in un – concedendoci una certa semplificazione definitoria – certificato digitale in modo da farlo circolare sul mercato velocemente e in sicurezza, e in ambito immobiliare questo strumento rappresenta in sostanza un mezzo (moderno) proptech per un fine (antico) di investimento.
Per comprendere il fenomeno della tokenizzazione è utile richiamare brevemente alcuni concetti tecnologici che ne costituiscono il fondamento.
DLT, blockchain e smart contract
La Distributed Ledger Technology (DLT), secondo una definizione utilizzata dalla Bank for International Settlements (BIS), è una tecnologia che consente a una pluralità di soggetti di condividere, validare e aggiornare in modo sincronizzato un registro digitale senza la necessità di un’autorità centrale. In altre parole, anziché affidare la tenuta dei dati a un unico soggetto, il registro viene replicato e mantenuto da una rete di partecipanti che ne garantiscono la coerenza e l’integrità.
La blockchain rappresenta una particolare tipologia di DLT. In questo contesto, i dati vengono organizzati in blocchi concatenati tra loro mediante tecniche crittografiche, creando un registro condiviso caratterizzato da elevati livelli di tracciabilità, trasparenza e resistenza alle alterazioni. Per questa ragione la blockchain viene spesso descritta come un’infrastruttura digitale in grado di registrare e conservare informazioni in modo sicuro e verificabile nel tempo.
Accanto alla blockchain assumono rilievo gli smart contract, ossia programmi informatici eseguiti automaticamente su una rete DLT al verificarsi di determinate condizioni predefinite. Pur richiamando nel nome il concetto di contratto, essi non coincidono necessariamente con un contratto in senso giuridico: più correttamente possono essere descritti come protocolli software che automatizzano l’esecuzione di determinate istruzioni, quali il trasferimento di un token, il pagamento di una somma o l’attribuzione di un diritto.
È proprio dalla combinazione di questi tre elementi — DLT, blockchain e smart contract — che nasce la tokenizzazione. Un bene o un diritto economicamente rilevante (nel caso che qui interessa, un immobile localizzato in qualsiasi parte del globo) può essere rappresentato digitalmente attraverso un token, registrato su una blockchain e gestito mediante regole automatizzate, rendendone più semplice la circolazione, il trasferimento e, in alcuni casi, il frazionamento tra una pluralità di soggetti.
Il rapporto tra token e investimento immobiliare
Dopo l’introduzione dei concetti chiave necessari, per comprendere come funzionano gli strumenti più volte richiamati in questo contributo, approcciamo quindi l’argomento con la prospettiva di individuare i touchpoint tra lo strumento digitale suddetto e il settore immobiliare.
Senza entrare in questo contributo su come, a livello prettamente tecnico-informatico, avvenga il mutamento della ricchezza immobiliare in, appunto, token, ci si pone l’obiettivo di fare luce sulla domanda più semplice, sebbene di non semplice argomentazione: si può comprare in Italia (con uno sguardo anche fuori dai patri confini) un immobile per il tramite di un token?
Per rispondere alla domanda, è interessante dare uno sguardo, nel successivo paragrafo alle strutture operative ed ai case study internazionali dotati, in quanto tali, di utilità per fornire un contesto di riferimento dello stato dell’arte di questa prospettiva e, in parallelo, di comprenderne i relativi meccanismi.
I casi internazionali di tokenizzazione nel real estate
St. Regis Aspen Resort e Aspen Coin
Uno dei casi più noti, sicuramente pioneristico nel settore, si è avuto nel 2018 con l’avvento dell’operazione del St. Regis Aspen Resort, hotel di lusso situato nella celeberrima località sciistica statunitense ubicata in Colorado.
Questo progetto, l’Aspen Coin, è generalmente considerato la prima operazione di tokenizzazione immobiliare ad aver dimostrato, su scala commerciale e in un contesto pienamente regolamentato, la concreta applicabilità della blockchain al settore real estate. Attraverso la tokenizzazione di una quota dell’equity (i.e. del capitale monetario destinato all’investimento) dell’asset St. Regis Aspen Resort, il progetto ha creato un modello di riferimento per le successive iniziative di tokenizzazione immobiliare, contribuendo in modo decisivo alla diffusione del concetto di proprietà frazionata digitale e di maggiore liquidità degli investimenti immobiliari.
Quest’esperienza è spesso considerata il primo caso di tokenizzazione immobiliare realizzata su larga scala e in un contesto pienamente regolamentato. Nel 2018, la società Elevated Returns, proprietaria del St. Regis Aspen Resort, ha promosso una Security Token Offering (STO) attraverso la quale circa il 19% dell’equity dell’immobile è stato rappresentato mediante token digitali collocati presso investitori accreditati, prevalentemente investitori istituzionali e high-net-worth individuals (HNWI), in conformità alla normativa statunitense in materia di securities. L’operazione ha consentito di raccogliere circa 18 milioni di dollari USA destinati alla ricapitalizzazione dell’asset e costituisce tuttora uno dei più significativi precedenti nella storia della tokenizzazione del real estate, avendo dimostrato la concreta possibilità di frazionare e trasferire diritti economici su un immobile mediante tecnologia blockchain.
Il progetto Trump International Hotel & Resort Maldives
Un altro case study rilevante riguarda una località marittima maldiviana non distante dalla sua capitale, Malé.
Nel 2025, infatti, il World Liberty Financial, Securitize e DarGlobal relativo al Trump International Hotel & Resort Maldives ha annunciato al mercato l’implementazione di un’operazione di tokenizzazione di interessi economici derivanti da finanziamenti concessi al suddetto progetto immobiliare nel settore del luxury tourism, consentendo a investitori accreditati di ottenere esposizione ai flussi reddituali generati dall’iniziativa attraverso strumenti digitali emessi su blockchain. Pur non configurandosi come una tokenizzazione diretta della proprietà immobiliare, il progetto conferma l’evoluzione del mercato verso modelli sempre più sofisticati di frazionamento digitale dei diritti economici connessi agli investimenti real estate, estendendo l’applicazione della tecnologia blockchain anche alle componenti finanziarie e creditizie delle operazioni immobiliari.
Dubai e il coinvolgimento del registro immobiliare pubblico
Un ulteriore salto di qualità si registra negli Emirati Arabi Uniti, dove la tokenizzazione immobiliare è passata dalla fase sperimentale a quella istituzionale. Nel 2025 il Dubai Land Department (DLD), l’autorità pubblica responsabile del registro immobiliare di Dubai, ha annunciato il lancio del primo progetto di real estate tokenization dell’area cd. MENA attraverso la piattaforma Prypco Mint, sviluppata in collaborazione con operatori privati e sotto la supervisione delle competenti autorità di regolamentazione. L’iniziativa consente agli investitori di acquistare frazioni digitali di immobili registrati nel catasto di Dubai mediante token emessi su blockchain, beneficiando proporzionalmente dei redditi da locazione e dell’eventuale apprezzamento del valore dell’asset. Il coinvolgimento diretto dell’autorità immobiliare pubblica rappresenta un passaggio particolarmente significativo, poiché testimonia il progressivo riconoscimento istituzionale della tokenizzazione quale strumento destinato a trasformare le modalità di accesso, finanziamento e circolazione degli investimenti nel settore immobiliare.
I modelli operativi della tokenizzazione immobiliare
L’analisi di queste esperienze ci consente di comprendere un aspetto fondamentale: nella maggior parte dei casi non viene “tokenizzata” la proprietà immobiliare in senso tecnico-giuridico, ma, formulandolo in maniera atecnica, l’investimento immobiliare inteso come progetto sottostante da realizzarsi – dal punto di vista dell’investitore – mediante lo strumento proptech nativo.
Questa distinzione non è solamente terminologica. Sotto il profilo legale esiste infatti una differenza sostanziale tra la rappresentazione digitale di un diritto reale immobiliare e la digitalizzazione di una partecipazione societaria, di una quota di fondo o di uno strumento finanziario collegato a un immobile.
Da questa distinzione derivano i principali modelli operativi oggi utilizzati dal mercato.
Tokenizzazione diretta dell’immobile
Nel modello (teoricamente) più innovativo il token rappresenta direttamente una quota di proprietà o di altro diritto reale relativo all’immobile sottostante.
In tale configurazione il trasferimento del token corrisponde al trasferimento del diritto immobiliare. Si tratta della soluzione che meglio interpreta la promessa originaria della blockchain quale infrastruttura per la circolazione digitale della proprietà.
Tuttavia, come si vedrà nel successivo paragrafo dedicato al quadro normativo, questo modello incontra ancora importanti ostacoli giuridici, legati soprattutto ai requisiti di forma e al sistema della pubblicità immobiliare.
Tokenizzazione tramite società veicolo
Il modello oggi maggiormente utilizzato a livello internazionale prevede la costituzione di una società veicolo proprietaria dell’immobile.
L’investitore non acquista una quota dell’immobile, bensì una partecipazione economica nella società che lo detiene.
La blockchain viene utilizzata per rappresentare digitalmente tali partecipazioni e facilitarne la circolazione. È la struttura adottata nella maggior parte delle operazioni realizzate negli Stati Uniti e rappresenta, allo stato attuale, la soluzione più compatibile con gli ordinamenti giuridici esistenti.
Tokenizzazione di quote di fondi immobiliari
Una terza configurazione riguarda la digitalizzazione di quote di fondi immobiliari o di altri veicoli di investimento collettivo.
In questo caso la tecnologia blockchain interviene non sul bene immobile ma sullo strumento finanziario che consente di investire nel mercato immobiliare.
Si tratta di un modello particolarmente interessante nel contesto europeo, poiché si colloca nel più ampio processo di digitalizzazione dei mercati finanziari promosso dalle istituzioni dell’Unione Europea.
Blockchain e real estate: una nuova infrastruttura di investimento
La vera innovazione della tokenizzazione immobiliare non consiste soltanto nella digitalizzazione di un asset, ma nella creazione di una nuova infrastruttura per la raccolta di capitali e la circolazione degli investimenti immobiliari.
La possibilità di frazionare asset tradizionalmente illiquidi, ampliare la platea degli investitori e automatizzare numerosi processi amministrativi spiega perché il settore immobiliare sia oggi considerato uno degli ambiti più promettenti per l’applicazione delle tecnologie blockchain.
Tokenizzazione di godimento e multiproprietà
Le potenzialità della tokenizzazione immobiliare non si esauriscono nella dimensione dell’investimento finanziario. La tecnologia blockchain può infatti essere applicata anche alla rappresentazione e circolazione di diritti di godimento su beni immobili, aprendo interessanti prospettive di evoluzione dell’istituto della multiproprietà. In tale contesto, il token non rappresenterebbe necessariamente una quota di proprietà o di partecipazione economica a un veicolo immobiliare, bensì il diritto di utilizzare un determinato immobile per uno specifico periodo temporale, secondo una logica analoga a quella delle tradizionali formule di timeshare o vacation ownership.
Da questa prospettiva, la tokenizzazione potrebbe costituire una forma avanzata di dematerializzazione della multiproprietà, consentendo la gestione automatizzata, tramite smart contract, dei diritti di utilizzo, della loro trasferibilità e dell’eventuale concessione a terzi. Ne deriverebbe un modello in grado di coniugare la funzione di godimento personale dell’immobile con una maggiore liquidità e divisibilità del diritto, superando alcune delle rigidità storicamente associate ai sistemi tradizionali di multiproprietà. La blockchain potrebbe inoltre garantire maggiore trasparenza nella gestione delle prenotazioni, nell’allocazione dei periodi di utilizzo e nella circolazione dei relativi diritti, favorendo la creazione di mercati secondari regolamentati per lo scambio di quote temporali di godimento. In tale prospettiva, la tokenizzazione non rappresenterebbe soltanto uno strumento di finanziarizzazione del real estate, ma anche una possibile infrastruttura giuridico-tecnologica per la modernizzazione del settore turistico-ricettivo e della proprietà condivisa.
Il quadro normativo della tokenizzazione immobiliare
L’analisi dei principali casi di tokenizzazione immobiliare evidenzia un dato particolarmente interessante: quasi nessuna delle operazioni oggi presenti sul mercato trasferisce direttamente la proprietà di un immobile attraverso la blockchain.
La ragione non è tecnologica, ma prevalentemente giuridica.
Le piattaforme e gli operatori hanno sviluppato modelli che si integrano con il quadro normativo esistente, evitando di entrare in conflitto con le regole che disciplinano il trasferimento della proprietà immobiliare. Per questo motivo, nella maggior parte dei casi, i token rappresentano quote di società, partecipazioni in fondi immobiliari o diritti economici collegati all’immobile, piuttosto che la proprietà dell’immobile stesso.
La natura giuridica del token
La prima domanda da porsi riguarda quindi la natura giuridica del token.
Se il token attribuisce diritti economici o partecipativi, può essere qualificato come uno strumento finanziario o come un prodotto di investimento. Se invece si tratta di una cripto-attività che non presenta le caratteristiche tipiche degli strumenti finanziari, potrebbe rientrare nell’ambito di applicazione del Regolamento MiCA. Diverso sarebbe il caso di un token che pretendesse di rappresentare direttamente un diritto reale immobiliare: si entrerebbe infatti in un territorio che l’attuale normativa europea e nazionale non disciplina ancora in modo espresso.
Prima di analizzare il quadro normativo europeo, è opportuno ricordare una differenza fondamentale tra i sistemi giuridici di common law, tipici dei paesi anglosassoni, e quelli di civil law, ai quali appartengono l’Italia e la maggior parte degli Stati membri dell’Unione europea.
Nei sistemi di common law l’evoluzione del diritto è spesso guidata dalla prassi, dalle decisioni dei tribunali e dalla capacità del mercato di sviluppare nuovi modelli contrattuali. Nei sistemi di civil law, invece, i diritti di proprietà e le modalità di trasferimento degli stessi trovano il proprio fondamento in regole codificate, spesso derivanti da principi consolidati nel tempo e, in molti casi, riconducibili alla tradizione giuridica romanistica.
Questa differenza è particolarmente rilevante quando si parla di tokenizzazione immobiliare. Se in alcuni ordinamenti è possibile costruire soluzioni innovative facendo leva principalmente sull’autonomia contrattuale delle parti, in un ordinamento come quello italiano il trasferimento e la circolazione dei diritti reali immobiliari devono necessariamente confrontarsi con un sistema normativo rigoroso, fondato sulla certezza dei traffici giuridici, sulla pubblicità immobiliare e sulla tutela dei terzi. È proprio per questo motivo che il dibattito sulla tokenizzazione immobiliare in Europa non può essere affrontato soltanto come una questione tecnologica, ma richiede un confronto diretto con le regole fondamentali del diritto civile.
Proseguiamo quindi nel fornire, senza pretesa di esaustività, un quadro della normativa eurounitaria e italiana.
MiCA e cripto-attività: il ruolo del regolamento europeo
Con il Regolamento (UE) 2023/1114, noto come MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation), l’Unione Europea ha introdotto il primo quadro normativo organico dedicato alle cripto-attività.
L’obiettivo è creare regole comuni per l’emissione, la negoziazione e la custodia dei crypto-asset all’interno del mercato europeo, aumentando la tutela degli investitori e la trasparenza del settore.
È importante però comprendere un aspetto fondamentale: il MiCA non disciplina gli immobili e non modifica le regole sulla proprietà immobiliare. Il regolamento si occupa esclusivamente del “contenitore digitale”, ossia del token e dei servizi che ne consentono l’emissione e la circolazione.
In altre parole, il MiCA può regolamentare il modo in cui un token viene creato, distribuito o negoziato, ma non può trasformare automaticamente un token in un titolo di proprietà immobiliare. Per questo motivo rappresenta un tassello fondamentale per la crescita del mercato, ma non è sufficiente, da solo, a rendere possibile una piena tokenizzazione della proprietà immobiliare.
DLT Pilot Regime e strumenti finanziari digitali
Un ruolo particolarmente importante è svolto dal Regolamento (UE) 2022/858, noto come DLT Pilot Regime.
Per comprendere la portata della norma è utile partire dal concetto di DLT (Distributed Ledger Technology), ossia una tecnologia che consente di registrare e condividere informazioni su più nodi di una rete senza la necessità di un archivio centrale. La blockchain è una delle forme più note di DLT, ma non è l’unica.
Con il DLT Pilot Regime, l’Unione Europea ha creato una sorta di “sandbox regolamentare”, un ambiente controllato in cui sperimentare l’emissione, la negoziazione e il regolamento di strumenti finanziari digitali utilizzando registri distribuiti.
L’approccio adottato dal legislatore europeo è stato pragmatico. Piuttosto che intervenire direttamente sulla disciplina della proprietà immobiliare, si è scelto di favorire la digitalizzazione di strumenti già conosciuti dal mercato, come azioni, obbligazioni e quote di fondi.
È proprio in questo contesto che trovano oggi collocazione molti progetti di tokenizzazione immobiliare basati su SPV (Special Purpose Vehicle), quote societarie e fondi immobiliari. La tecnologia blockchain viene utilizzata per rappresentare e trasferire strumenti finanziari che investono nel real estate, senza modificare le regole fondamentali che disciplinano la proprietà degli immobili.
La disciplina italiana tra DLT, smart contract e Decreto Fintech
Anche l’Italia è stata tra i primi Paesi europei a riconoscere giuridicamente le tecnologie basate su registri distribuiti.
Un primo passo è stato compiuto nel 2019 con l’introduzione dell’articolo 8-ter del D.L. n. 135/2018, che ha fornito una definizione normativa sia delle tecnologie DLT sia degli smart contract.
Successivamente, il Decreto Fintech (D.L. n. 25/2023, convertito nella Legge n. 52/2023) ha introdotto una disciplina specifica per l’emissione e la circolazione di strumenti finanziari in forma digitale, collocando l’Italia tra le giurisdizioni più avanzate in Europa nel settore della finanza tokenizzata.
Si tratta di un’evoluzione significativa, che consente di digitalizzare strumenti finanziari tradizionali e di sfruttare la blockchain per semplificare alcuni processi del mercato dei capitali. Tuttavia, anche in questo caso, la normativa non interviene direttamente sulla rappresentazione digitale della proprietà immobiliare.
Trascrizione immobiliare e opponibilità ai terzi
Ed è proprio qui che emerge la principale differenza tra tokenizzazione finanziaria e tokenizzazione immobiliare.
Nel sistema italiano il trasferimento della proprietà di un immobile continua a passare attraverso regole ben precise, fondate sull’intervento del notaio e sulla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
Oggi una registrazione su blockchain non produce gli stessi effetti giuridici della trascrizione e non garantisce l’opponibilità ai terzi che caratterizza il sistema della pubblicità immobiliare.
Dal punto di vista tecnologico, la blockchain possiede molte delle caratteristiche richieste a un registro pubblico: immutabilità dei dati, tracciabilità delle operazioni, verificabilità delle informazioni e sicurezza informatica. Tuttavia, il legislatore non le ha ancora attribuito il valore giuridico necessario per sostituire o integrare il sistema dei registri immobiliari.
È questa la ragione per cui i principali progetti di tokenizzazione immobiliare sviluppati nel mondo continuano a utilizzare società veicolo, fondi immobiliari o altre strutture di investimento. La blockchain viene impiegata per rappresentare quote, partecipazioni o diritti economici, mentre la proprietà dell’immobile continua a essere gestita attraverso gli strumenti tradizionali del diritto civile.
La vera sfida dei prossimi anni sarà capire se la blockchain diventerà semplicemente una nuova infrastruttura tecnologica a supporto dei registri esistenti oppure se potrà essere riconosciuta come parte integrante del sistema di pubblicità immobiliare. Da questa scelta dipenderà il passaggio dalla tokenizzazione degli investimenti immobiliari alla tokenizzazione della proprietà immobiliare in senso proprio.
I profili fiscali dei token immobiliari
L’analisi dei profili fiscali della tokenizzazione immobiliare presenta una complessità strutturale che deriva direttamente dalla natura “ibrida” dello strumento: il token è, al tempo stesso, un asset digitale e la rappresentazione di un diritto su un bene materiale, e questa duplice natura rende necessario un approccio qualificatorio preliminare ai fini dell’applicazione delle norme tributarie.
In assenza di una disciplina fiscale organica dedicata alla tokenizzazione immobiliare, sia a livello europeo sia nell’ordinamento italiano, è ragionevole applicare le categorie esistenti adattandole alle specificità del fenomeno. Classificare tutti gli strumenti come “cripto-attività” ai fini fiscali sarebbe infatti eccessivamente semplicistico, e impedirebbe di considerare in maniera compiuta i profili economico-sostanziali degli strumenti, di talché occorrerà esaminare anche la natura finanziaria/immobiliare dello strumento, a prescindere dal “supporto tecnologico” che lo contiene.
Il punto di partenza è quindi necessariamente la qualificazione giuridica del token e la struttura operativa dell’operazione, dalla quale dipende la corretta individuazione del regime fiscale applicabile.
Tassazione dei proventi e delle plusvalenze
La tassazione dei proventi derivanti dalla detenzione o dalla cessione di token immobiliari dipende in primo luogo dalla loro qualificazione ai fini delle imposte sui redditi.
Laddove il token rappresenti una partecipazione in una società veicolo (SPV), si ritiene che il trattamento fiscale dei proventi — dividendi e plusvalenze — seguirà le regole ordinarie applicabili alle partecipazioni societarie. Qualora il token rappresenti invece quote di un fondo comune d’investimento immobiliare, troveranno applicazione le disposizioni di cui all’art. 26-quinquies del D.P.R. n. 600/1973 e la normativa in materia di fondi di investimento alternativi (FIA).
Nel caso in cui il token sia invece qualificato come cripto-attività ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. c-sexies) del TUIR — introdotto dalla Legge n. 197/2022 (Legge di Bilancio 2023) — i relativi proventi e plusvalenze costituiscono redditi diversi, assoggettati attualmente all’imposta sostitutiva del 33%, senza ormai alcuna soglia di esenzione. Si tratta di un elemento rilevante per le operazioni di tokenizzazione che generano strumenti qualificabili come cripto-attività ai sensi della norma.
Un profilo di particolare delicatezza riguarda il caso in cui il token sia strutturato in modo da attribuire all’investitore proventi periodici riconducibili a canoni di locazione generati dall’immobile sottostante. In tale ipotesi potrebbe porsi la questione se detti proventi debbano essere qualificati come redditi di capitale (ove il token sia assimilabile a uno strumento finanziario), come redditi fondiari ovvero come redditi diversi (ove il token sia trattato come cripto-attività), con conseguenti differenze sul piano del regime di tassazione e degli obblighi dichiarativi.
IVA, registro e imposte ipocatastali
Sul piano dell’imposizione indiretta, la tokenizzazione immobiliare solleva questioni di particolare complessità, in quanto la disciplina applicabile varia sensibilmente a seconda del modello operativo prescelto e della natura giuridica del token.
Con riferimento all’IVA, occorre distinguere tra la fase di emissione del token e quella di circolazione secondaria. L’emissione di token rappresentativi di partecipazioni societarie o di quote di fondi non sembra costituire, in linea di principio, un’operazione imponibile ai fini IVA, in quanto rientra nell’esenzione prevista dall’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972 per le operazioni relative ad azioni, obbligazioni e altri titoli. Diversa può essere la qualificazione ai fini IVA dell’emissione di token che attribuiscono diritti di godimento su immobili, in relazione ai quali potrebbe rilevare la disciplina delle prestazioni di servizi connesse a beni immobili.
Con riguardo all’imposta di registro e alle imposte ipocatastali, il tema centrale è se il trasferimento di token immobiliari possa essere assimilato, ai fini dell’imposizione indiretta, al trasferimento dei diritti reali sull’immobile sottostante. Allo stato attuale, in assenza di un riconoscimento normativo del token quale titolo di proprietà o diritto reale, il trasferimento del token non parrebbe comportare di per sé l’applicazione delle imposte ipocatastali e dell’imposta di registro proporzionale previste per i trasferimenti immobiliari. Ciò vale, sembra potersi affermare, salvo nel caso in cui l’operazione sia strutturata in modo tale da realizzare, anche attraverso la circolazione del token, un effetto traslativo riconoscibile come tale dall’ordinamento.
Monitoraggio fiscale e IVACA
Un ulteriore profilo di rilievo riguarda gli obblighi di monitoraggio fiscale a carico delle persone fisiche residenti che detengono cripto-attività — categoria nella quale possono rientrare i token immobiliari.
Ai sensi del D.L. n. 167/1990, le persone fisiche residenti in Italia sono tenute alla dichiarazione nel quadro RW delle cripto-attività detenute, indipendentemente dal luogo di custodia o dalla piattaforma utilizzata.
Oltre agli obblighi dichiarativi, la Legge di Bilancio 2023 ha introdotto un’imposta sul valore delle cripto-attività (IVACA) nella misura del 2‰ sul valore delle cripto-attività detenute al 31 dicembre di ciascun anno, calcolato secondo i valori di mercato o, in mancanza, secondo il costo di acquisto. Tale imposta patrimoniale potrebbe rendersi applicabile anche ai token immobiliari qualificati come cripto-attività e rappresenta un elemento da considerare nella strutturazione delle operazioni.
Questioni fiscali ancora aperte
Il quadro fiscale delineato evidenzia con chiarezza che la tokenizzazione immobiliare si muove in un territorio ancora non completamente definito dal punto di vista tributario. Le principali questioni aperte possono essere così sintetizzate.
In primo luogo, la qualificazione del token ai fini fiscali rimane il nodo centrale: dalla sua classificazione come strumento finanziario, cripto-attività o altro dipendono regime impositivo, aliquote e obblighi dichiarativi. Tale qualificazione deve essere condotta caso per caso, tenendo conto della struttura contrattuale e tecnica dell’operazione.
In secondo luogo, l’evoluzione normativa è rapida e non sempre coerente: le modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2025 al regime delle cripto-attività hanno introdotto elementi di discontinuità rispetto al quadro precedente, rendendo necessaria una costante verifica dell’assetto fiscale delle operazioni già strutturate.
In terzo luogo, resta aperta la questione del trattamento fiscale dei token che incorporano diritti di godimento su immobili (tokenizzazione di timeshare o multiproprietà), per i quali non è ancora disponibile alcuna indicazione interpretativa.
Infine, il profilo della tassazione transfrontaliera merita particolare attenzione. Le operazioni di tokenizzazione immobiliare coinvolgono frequentemente piattaforme, emittenti e investitori residenti in ordinamenti diversi, sollevando questioni di diritto tributario internazionale — in particolare con riguardo all’applicabilità delle convenzioni contro le doppie imposizioni e alla corretta qualificazione dei proventi ai fini convenzionali — che l’attuale framework normativo non risolve in modo espresso.
Opportunità e rischi della tokenizzazione immobiliare
L’analisi delle esperienze internazionali e del quadro normativo europeo ci consente di formulare una prima considerazione: la tokenizzazione immobiliare non rappresenta più una mera ipotesi teorica o una sperimentazione confinata all’ecosistema delle criptovalute, bensì una concreta evoluzione delle modalità attraverso cui il capitale può essere raccolto, gestito e investito nel settore immobiliare.
L’interesse crescente verso questi strumenti deriva principalmente dalla loro capacità di intervenire su una delle caratteristiche storicamente più rilevanti e annose del real estate: l’illiquidità.
Tradizionalmente l’investimento immobiliare richiede capitali significativi, tempi lunghi di dismissione e procedure complesse per il trasferimento dei diritti. La tokenizzazione promette di ridurre tali frizioni consentendo il frazionamento economico dell’investimento e l’accesso ad una platea più ampia di investitori.
In tale prospettiva, il principale beneficio non consiste tanto nella digitalizzazione dell’immobile, quanto nella digitalizzazione del mercato immobiliare.
Accesso più ampio agli investimenti immobiliari
Uno degli aspetti più interessanti riguarda la possibilità di ampliare l’accesso agli investimenti immobiliari.
L’investimento in asset immobiliari di qualità è stato (ed è tuttora) storicamente riservato a investitori professionali, fondi immobiliari, family office e soggetti dotati di elevata capacità finanziaria. Attraverso la tokenizzazione, un singolo asset può essere suddiviso in migliaia di unità digitali, consentendo anche a investitori retail di partecipare ad operazioni che, in passato, sarebbero risultate economicamente inaccessibili.
Si tratta di un fenomeno che potrebbe generare effetti simili a quelli osservati negli ultimi decenni nei mercati finanziari, dove la diffusione di ETF e strumenti di investimento collettivo ha progressivamente ampliato l’accesso a classi di investimento precedentemente riservate a investitori istituzionali.
Tale democratizzazione, tuttavia, richiede adeguati presidi di trasparenza e tutela degli investitori, soprattutto quando i token vengono distribuiti a soggetti privi di specifiche competenze finanziarie o immobiliari.
Nuovi canali di finanziamento per il real estate
La tokenizzazione real estate può inoltre rappresentare uno strumento innovativo per la raccolta di capitali destinati allo sviluppo immobiliare.
Le tradizionali fonti di finanziamento — capitale proprio, finanziamento bancario e fondi di investimento — potrebbero essere affiancate da modelli di raccolta basati sulla distribuzione di token rappresentativi di quote economiche del progetto.
In questo scenario la blockchain non sostituisce gli operatori tradizionali, ma consente di ampliare il bacino di investitori potenzialmente interessati all’operazione.
Particolarmente interessante potrebbe risultare l’applicazione della tokenizzazione a progetti di rigenerazione urbana, sviluppo turistico, infrastrutture ricettive e valorizzazione di patrimoni immobiliari pubblici, ambiti nei quali la raccolta diffusa di capitale potrebbe favorire una più efficiente allocazione delle risorse.
Il limite della liquidità dei token immobiliari
La principale promessa della tokenizzazione immobiliare riguarda la creazione di mercati secondari in grado di aumentare la liquidità degli investimenti.
Su questo punto occorre tuttavia adottare un approccio realistico.
La tokenizzazione non elimina automaticamente l’illiquidità del bene sottostante. Un immobile resta un asset complesso, caratterizzato da specificità localizzative, urbanistiche, reddituali e gestionali che ne influenzano il valore.
La semplice suddivisione di un immobile in migliaia di token non garantisce, di per sé, l’esistenza di un mercato secondario efficiente.
Affinché la promessa di liquidità possa concretizzarsi sarà necessario sviluppare piattaforme regolamentate, sistemi di pricing affidabili, adeguati meccanismi di governance e sufficiente profondità di mercato.
In assenza di tali elementi il rischio è che i token immobiliari rappresentino semplicemente una forma diversa di partecipazione ad investimenti che continuano ad essere sostanzialmente illiquidi.
Regole, investitori e frammentazione normativa
Come evidenziato nei paragrafi precedenti, il principale ostacolo allo sviluppo della tokenizzazione immobiliare non appare oggi tecnologico.
Le tecnologie blockchain hanno raggiunto un livello di maturità tale da consentire la gestione sicura di registri distribuiti, trasferimenti digitali e smart contract.
Le criticità emergono invece sul piano giuridico.
La qualificazione del token, l’individuazione della disciplina applicabile, la tutela degli investitori, la gestione dei profili antiriciclaggio, la protezione dei dati personali e, soprattutto, il rapporto con il sistema della pubblicità immobiliare rappresentano questioni ancora in larga parte aperte.
Particolare attenzione merita il rischio di frammentazione normativa.
Mentre alcuni ordinamenti, come Svizzera e Liechtenstein, hanno adottato approcci particolarmente innovativi nella disciplina degli asset digitali, altri mantengono impostazioni più tradizionali. Tale eterogeneità potrebbe ostacolare lo sviluppo di mercati realmente integrati a livello internazionale.
Verso un catasto digitale basato su blockchain
La prospettiva più interessante potrebbe tuttavia essere diversa rispetto a quella generalmente rappresentata nel dibattito pubblico.
La vera rivoluzione della blockchain nel settore immobiliare potrebbe non consistere nella semplice tokenizzazione degli investimenti, bensì nella progressiva digitalizzazione delle infrastrutture informative che governano la proprietà immobiliare.
La tecnologia dei registri distribuiti presenta infatti caratteristiche che la rendono particolarmente adatta alla gestione di informazioni immobiliari: immutabilità, tracciabilità, verificabilità e sicurezza delle registrazioni.
In una prospettiva di lungo periodo, la blockchain potrebbe affiancare o integrare alcuni processi oggi svolti da registri pubblici, catasti e archivi documentali, consentendo la creazione di veri e propri “passaporti digitali” degli immobili contenenti informazioni relative alla proprietà, ai titoli edilizi, alle certificazioni energetiche, ai vincoli urbanistici, alle manutenzioni e ai gravami esistenti.
Non si tratta di una prospettiva immediata né priva di complessità, ma di una possibile evoluzione coerente con il più ampio processo di trasformazione digitale della pubblica amministrazione e del settore immobiliare.
Il futuro della tokenizzazione nel real estate
La tokenizzazione immobiliare si trova oggi in una fase paragonabile a quella vissuta dal commercio elettronico o dai servizi fintech nei primi anni della loro diffusione: le potenzialità appaiono evidenti, mentre il quadro normativo e operativo è ancora in fase di consolidamento.
Le esperienze sviluppate negli Stati Uniti, in Medio Oriente e in alcune giurisdizioni europee dimostrano che il mercato sta già sperimentando modelli innovativi di raccolta del capitale e di circolazione degli investimenti immobiliari.
Ciò che ancora manca, soprattutto negli ordinamenti di civil law, è una piena integrazione tra l’innovazione tecnologica e gli istituti tradizionali del diritto immobiliare.
La vera sfida dei prossimi anni non sarà quindi comprendere se sia possibile tokenizzare un immobile. La tecnologia ha già dimostrato che ciò è tecnicamente realizzabile.
La questione centrale sarà piuttosto comprendere come garantire che i diritti rappresentati dal token siano riconosciuti, opponibili e tutelati con lo stesso livello di certezza che gli ordinamenti giuridici hanno costruito nel corso dei secoli attorno alla proprietà immobiliare.
È proprio in questo equilibrio tra innovazione e certezza del diritto che si giocherà il futuro della tokenizzazione nel real estate.
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