La guida

Cedolare secca sugli affitti: cos’è e come applicarla

Tutto sulla cedolare secca, regime fiscale sugli affitti che permette di non pagare l’imposta di registro e di bollo: approfondiamo quali sono le regole, come funziona e come si fa in pratica

15 Mar 2021
Nicoletta Pisanu

Redazione AgendaDigitale.eu

cedolare secca

La cedolare secca è un particolare regime per disciplinare i redditi derivanti da immobili affittati per uso abitativo, che offre una tassazione diversa dal sistema fiscale ordinario basato sull’Irpef. Prevede aliquote fisse qualunque sia l’ammontare del reddito derivato dai contratti di affitto, percentuali che sono più basse rispetto a quelle Irpef scaglionate in base al reddito. L’obiettivo di questo regime, al quale si può aderire in modo facoltativo, è fornire un incentivo per la registrazione dei contratti di affitto, al fine di combattere l’evasione fiscale. Infatti, questo regime di tassazione si applica anche ai contratti di locazione per cui non è obbligatoria la registrazione del contratto, come quelli per gli affitti brevi entro i trenta giorni. Vediamo chi può usufruire di questo sistema, come funziona e quali sono le leggi che lo regolano.

Cos’è e come funziona la cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta alternativa all’Irpef che si può utilizzare nell’ambito dei contratti di locazione per immobili a uso abitativo. Prevede un’aliquota fissa da applicare al totale dei canoni d’affitto che si percepiscono ed è in sostituzione di tutte le altre imposte previste normalmente nel caso delle locazioni. In sostanza, non si calcola l’imposta in base all’ammontare delle entrate, ma è fissa. La cedolare secca sostituisce:

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  • l’IRPEF – Imposta sul reddito delle persone fisiche con relative addizionali
  • le imposte di bollo e di registro relative al contratto di locazione
  • Imposte di registro e di bollo che riguardano la risoluzione o le eventuali proroghe del contratto d’affitto.

Al contrario, come precisato dall’Agenzia delle entrate sul proprio sito, la cedolare secca non può sostituire l’imposta di registro relativa alla cessione del contratto di locazione. Scegliendo di servirsi della cedolare secca inoltre si rinuncia alla possibilità di chiedere di aggiornare il canone dell’affitto, sebbene sia previsto dagli accordi contrattuali.

Riguardo alla normativa di riferimento, la cedolare secca è stata introdotta con il Decreto Legislativo numero 23 del 14 marzo 2011, all’articolo 3. Questo regime cui ci si può sottoporre in modo facoltativo è stato pensato come uno strumento volto a combattere il dilagare degli affitti “in nero”, spingendo alla registrazione dei contratti di locazione.

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È possibile scegliere da subito, al momento della stipula del contratto di locazione, di aderire a questo sistema, oppure avviare il rapporto seguendo il regime ordinario di tassazione e introdurre la cedolare secca successivamente. Nel caso ci fosse una proroga del contratto, nel momento in cui questa sarà comunicata bisognerà riconfermare anche scelta di usufruire del sistema della cedolare secca entro trenta giorni dalla scadenza del contratto.

Come si calcola la cedolare secca: le aliquote fisse

Le aliquote previste per il regime della cedolare secca sono al 21% e al 10%. Calcolare la cedolare secca dunque è molto semplice: al totale del canone si applica l’aliquota corrispondende alla propria condizione.

Cedolare secca 21%, come funziona

L’aliquota del 21% prevista per il sistema della cedolare secca riguarda i contratti d’affitto ordinari (a canone libero).

Quando si applica la cedolare secca al 10%

Con il Decreto legge numero 47 del 28 marzo 2014 è stata introdotta per la cedolare secca una seconda aliquota, più contenuta, che ammonta al 10%. Attualmente, tale percentuale si utilizza per il calcolo della cedolare secca relativa ai contratti a canone concordato che riguardano immobili presenti:

  • nelle undici aree metropolitane previste dal Decreto legge numero 551 del 1998
  • nei Comuni confinanti alle predette aree
  • Comuni ad alta densità abitativa
  • Comuni che nei cinque anni precedenti sono stati dichiarati in stato d’emergenza.
  • Case date in affitto a onlus e coop con subaffitto per studenti che rinunciano ad aggiornare il canone.

Le undici aree metropolitane individuate dal Decreto sono:

  • Roma
  • Torino
  • Milano
  • Venezia
  • Genova
  • Bologna
  • Firenze
  • Bari
  • Napoli
  • Reggio Calabria.

Su quali immobili si può applicare?

La cedolare secca si può applicare unicamente ai canoni di locazione riguardanti contratti d’affitto per strutture a uso abitativo e relative pertinenze. Non è quindi possibile applicare la tassazione della cedolare secca a immobili messi in affitto per differenti usi, come gli studi professionali o gli esercizi commerciali o le attività delle imprese.

Cedolare secca e case vacanze

Per gli affitti delle case per le vacanze prenotate anche tramite i siti internet, che solitamente hanno una durata inferiore ai trenta giorni, è obbligatorio dichiarare i guadagni: per questo è stata estesa anche a questa tipologia di contratti di locazione la possibilità di effettuare la tassazione col sistema della cedolare secca. Il Ministero dell’Economia in un allegato al Nadef 2020 indica che la disciplina della cedolare secca per questa particolare tipologia di contratto avrebbe contribuito a ridurre il sommerso. Il MEF infatti spiega nel documento che anche se per tali contratti brevi non è obbligatorio procedere alla registrazione, sono comunque validi gli obblighi dichiarativi sui redditi ottenuti. Così dal 2017 il legislatore li ha inclusi tra le tipologie contrattuali che possono essere sottoposte alla tassazione secondo cedolare secca, introducendo anche l’obbligo per gli intermediari di comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti di affitto brevi dal giugno 2017 per cui han fatto da tramite.

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Come registrare il contratto di locazione

L’Agenzia delle entrate sul proprio portale spiega che i contratti di locazione di tutti i beni immobili hanno l’obbligo di essere registrati dall’affittuario o dal proprietario. Non importa a quanto ammonti il canone. Va fatto entro trenta giorni dalla data di sottoscrizione del contratto o dalla decorrenza. Per gli affitti inferiori ai trenta giorni l’obbligo invece non sussiste.

Per registrare il contratto di locazione si può fare riferimento ai servizi web dell’Agenzia delle entrate. Gli agenti immobiliari e i proprietari di almeno dieci immobili sono obbligati a procedere in questo modo, mentre per tutti gli altri contribuenti è facoltativo. Questi ultimi infatti possono chiedere la registrazione anche presso un ufficio dell’amministrazione compilando il modello RLI o delegando un professionista come intermediario, per esempio il commercialista o un CAF.

Il modello RLI (alla compilazione del quale l’Agenzia delle Entrate ha dedicato una guida online), utilizzabile anche per la cedolare secca, può essere compilato tramite il sistema RLI web dell’Agenzia delle Entrate, per cui si può procedere alla registrazione semplicemente collegandosi al sito dell’amministrazione ed entrando con SPID, CNS o CIE. Per compilarlo, bisogna allegare copia del contratto d’affitto in formato TIF, TFF o PDF. Tuttavia questo passaggio non è necessario qualora l’immobile in affitto sia destinato all’uso abitativo, se le persone fisiche coinvolte nella contrattazione non stanno svolgendo attività di impresa, se non sono più di tre e se il contratto si riferisce a una sola unità abitativa con non oltre tre pertinenze.

Novità in Legge di bilancio 2021 sugli affitti brevi

La Legge di bilancio 2021 ai commi 595 e 597 prevede che il regime di tassazione relativo alle locazioni di breve durata sia riconosciuto solo se riguarda non più di quattro unità immobiliari per ogni periodo d’imposta. La regola vale a partire dal periodo d’imposta del 2021. Questo perché se un proprietario di immobili affitta oltre quattro appartamenti, per la legge sta svolgendo un’attività di impresa e dunque deve aprire partita IVA. Viene quindi considerato a tutti gli effetti un imprenditore. Lo stesso vale per gli intermediari e per i gestori dei portali web che si occupano di far incontrare domande e offerte di affitto. Emerge quindi che per gli affitti di breve durata si può applicare la cedolare secca e conseguente aliquota al 21% solo se non coinvolge più di quattro appartamenti per ogni periodo d’imposta.

Sempre riguardo agli affitti brevi, la Legge di bilancio sottolinea che affittare immobili per periodi inferiori ai trenta giorni è ritenuta attività imprenditoriale anche in questo caso se riguarda più di quattro immobili.

Conviene usare la cedolare secca? Differenze con tassazione Irpef

Sicuramente il sistema di tassazione previsto dalla cedolare secca è vantaggioso, è stato pensato infatti apposta per semplificare e incentivare alla registrazione dei contratti di locazione, permettendo di non pagare le imposte relative a questo passaggio, oltre al bollo. Si consideri inoltre che l’aliquota Irpef più bassa è quella del 23%, direttamente proporzionale allo scaglione di reddito più basso, fino a 15.000 euro, ed è dunque comunque più alta di due punti percentuali rispetto all’aliquota più elevata tra le due previste per la cedolare secca. Tuttavia, prima di procedere è bene informarsi con un professionista sulla propria situazione personale per capire se la cedolare secca faccia davvero al caso proprio.

Per esempio, si potrebbe godere in realtà di un ingente credito di imposta che con l’applicazione dell’imposta Irpef potrebbe portare a non dover pagare nulla, invece del poco che comunque si andrebbe a pagare con la cedolare secca. Infatti, in questi casi, utilizzando la tassazione basata su Irpef si potrebbe annullare il reddito imponibile. È un caso da considerare per esempio se si è usufruito di incentivi come il Superbonus 110% per i lavori di efficientamento energetico o il Bonus Mobili per le agevolazioni relative agli acquisti di arredamento. Lo stesso vale nel caso si siano stipulati contratti di locazione particolari, come per esempio l’utilizzo promiscuo di un immobile per uso sia abitativo che professionale.

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