L'approfondimento

Come la blockchain migliora trasparenza e sicurezza del catasto in Africa

La tecnologia blockchain può portare maggiore trasparenza nei processi legati al settore immobiliare, supportando l’Africa nel superare annose questioni relative ad abuso delle autorità, assenza di registri affidabili e poca chiarezza nelle operazioni

Pubblicato il 20 Mag 2021

Mario Di Giulio

Professore a contratto di Law of Developing Countries, Università Campus Bio-Medico Avvocato, Partner Studio Legale Pavia e Ansaldo

Kimberly Mureithi

Africa Desk Pavia e Ansaldo Studio legale

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La Blockchain sta evidenziando, anche in Africa, potenzialità nel settore immobiliare, dove potrebbe risolvere criticità quali l’assenza di trasparenza e l’abuso delle autorità per finalità corruttive e non, l’assenza di registri affidabili. Esperimenti concreti sono stati già avviati ad esempio in Sud Africa con un progetto pilota relativa a edilizia agevolata.

Vediamo in che modo interviene la tecnologia.

Il catasto in Africa

In Africa orientale la categorizzazione catastale del territorio nazionale è compiuta sulla base di una diversificazione definitoria dei fondi la cui determinazione varia a seconda della “sezione” di appartenenza: terreni pubblici, di proprietà dello Stato; terreni privati, di proprietà del singolo e specifici appezzamenti di terreno (comunità e villaggi), di titolarità di gruppi etnici.

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L’originale regolamentazione e annessa attribuzione delle titolarità fondiarie in Africa orientale, ha subito una destrutturazione organizzativa per via del colonialismo che ne ha fortemente influenzato storia e sviluppi. Nelle fasi antecedenti all’avvento colonialista, infatti, non vi era alcuna ripartizione dei fondi, la proprietà della terra (complessivamente intesa) era comune, ed in quanto tale spettante in via egualitaria a tutte le comunità. A queste, invero, era conferita la totalità dei diritti fondiari. L’uso comune della terra veniva disciplinato mediante un’interconnessione di diritti ed obblighi reciproci la cui determinazione legava le varie comunità ed i poteri dei membri.

Con il colonialismo, la politica fondiaria cambia. Nello specifico, la Conferenza di Berlino (1884 e1885) sostituisce l’assenza della proprietà singolarmente individualizzata con una divisione ben specifica della titolarità dei terreni spettanti alle diverse potenze coloniali d’Europa. Le principali forze del colonialismo dell’Africa orientale erano identificabili in quelle inglesi, tedesche, francesi e italiane. La demarcazione dei confini delle proprietà terriere ed il relativo assetto distributivo era governato secondo le politiche e le tradizioni nazionali delle potenze che ne avevano colonizzato i territori. L’Africa orientale era ripartita principalmente in due comparti: il Protettorato britannico dell’Africa orientale e l’Africa orientale tedesca.

La situazione dei terreni in Africa orientale

La Comunità dell’Africa orientale è costituita dal Burundi, dal Kenia, dal Rwanda, dall’Uganda, dal Sud Sudan e dalla Repubblica unita di Tanzania. L’epoca della post colonizzazione, spesso presenta i segni delle influenze coloniali subite. La prospettazione identificativa del concetto di bene terriero e la legislazione disposta per la regolamentazione della materia in esame, risulta ancora pregna dei pregressi fondamenti storico coloniali.

La strutturazione della “disciplina fondiaria” del Kenya e dell’Uganda, ad esempio, rispecchiava molto i dettami tipici della politica della Gran Bretagna e la nozione di proprietà territoriale della nazione (de quo). Tuttavia, d’altra parte, in Tanzania la definizione del concetto normativo di proprietà, nata dal governo di Nyerere, è fortemente condizionata dall’ideologia socialista secondo cui il potere governativo possiede i fondi per conto dei propri cittadini. Qui i diritti di godimento sono concessi alle persone per un periodo di tempo di 33, 66 o 99 anni. Di fatto, i cittadini non possono possedere la piena proprietà dei fondi.

L’iniquità dei “sistemi di accesso” ai terreni dell’Africa orientale è figlia del patronato politico (i politici al potere usavano la terra per ricompensare i loro alleati), del patriarcato culturale (in Africa la proprietà fino al 1990/2000 veniva tradizionalmente tramandata o ereditata agli uomini o dagli uomini, le donne in Africa non potevano possedere o ereditare terreni). In tale contesto l’insicurezza riguardo i diritti fondiari e i diritti di proprietà ha ulteriormente contribuito ad incrementare i conflitti ed a rallentare lo sviluppo delle politiche in materia.

In alcuni paesi come il Kenya, la proprietà terriera era percepita come “un triste questione emotiva” in quanto dilaniata, non solo dalle operazioni di colonizzazione, ma anche dall’attuazione delle pratiche inique di distribuzione (sia a livello individuale sia etnico). Le problematicità della politica fondiaria, inoltre, trovano un ulteriore aggravamento nel fatto che nonostante l’agricoltura sia il comparto lavorativo di riferimento della popolazione (il 70% del Kenya vive grazie all’agricoltura e questa contribuisce al 27% del PIL), gran parte degli appezzamenti dei terreni arabili sono a tutt’oggi oggetto della proprietà estera e non nazionale.

I problemi

La Comunità dell’Africa orientale ha affrontato diverse sfide in relazione ai diritti fondiari, quali: la mancanza di sicurezza, la corruzione, le pratiche discriminatorie (determinanti un blocco all’accesso delle proprietà fondiaria sia per le donne sia per intere comunità), l’assenza di efficienti sistemi per la registrazione e la gestione dei terreni, sistemi governativi deboli, carenza di una corretta pianificazione territoriale che incida sui diritti esistenti (quali il possesso), conflitto uomo-fauna selvatica (soprattutto nelle terre comunitarie confinanti con le riserve e i parchi nazionali) e la pianificazione dell’uso del territorio. Molte di queste sfide restano rilevanti (come nell’era delle riforme agrarie degli Stati dell’Africa orientale 1970-2015).

Nel tentativo di affrontare il novero dei problemi sopradescritti, i governi hanno adottato varie politiche. Queste includono leggi che garantiscono la sicurezza dei diritti sulla terra, l’avvio di campagne legali contro la corruzione, l’approvazione di leggi anti-discriminatorie, la creazione di una legislazione che attesta e riconosce i diritti comunitari di proprietà dei terreni, la creazione di commissioni ed enti governativi per la gestione e la pianificazione del territorio, l’utilizzo della tecnologia nella registrazione di diritti e titoli fondiari.

Registri catastali

Nell’Africa orientale i registi catastali erano e sono sottoposti ad una organizzazione e programmazione fondate su mera documentazione cartacea, tuttavia molti Paesi africani hanno attuato una digitalizzazione dei registi e delle politiche fondiarie.

Rwanda

Il Ruanda è dotato di un catasto elettronico denominato Land Administration Information System (LAIS), questo fornisce un sistema di amministrazione (efficiente e trasparente) del territorio dando pratica attuazione all’intento di conseguire un miglioramento della sicurezza della proprietà fondiaria. Il LAIS è gestito dalla Rwanda Natural Resources Authority (RNRA). Il sistema è qualificabile come un’implementazione del Land Tenure Regularization Program (LTRSP), il quale richiedeva una solida “amministrazione” dei dati mediante il supporto dalla moderna tecnologia dei sistemi di gestione del territorio. Il sistema è stato modellato dalla svedese “Lantmateriet” (Agenzia svedese per la mappatura e il registro fondiario) e da i Paesi Bassi (con “Kadaster”, l’Agenzia olandese per il registro fondiario e la mappatura).

Il LAIS è collegato a tutti i distretti del Paese, consentendo la registrazione online dei terreni (generalmente intesi) e la rapida richiesta di mutui (grazie al collegamento diretto con banche tramite sistema di registrazione mutui). Ad oggi oltre 11 milioni di appezzamenti di terreno sono stati registrati tramite il sistema, fornendone così titolarità certa ai proprietari. Il sistema consente sia il rintraccio online dei terreni che la disposizione digitale delle domande di registrazione.

I benefici della digitalizzazione sono: la certezza della proprietà, la riduzione delle controversie fondiarie, la stimolazione del mercato fondiario, la sicurezza per il credito, l’agevolazione della riforma fondiaria e la facilitazione della gestione del territorio, tuttavia si stanno introducendo riforme in quanto la tecnologia dei sistemi necessita aggiornamenti.

Uganda

La politica fondiaria dell’Uganda, ad oggi, fornisce una mappatura digitalizzata dei terreni e delle relative modalità di utilizzo, tramite un sistema di informazione geografica denominato National Land Information System, NLIS (implementato nel progetto Design, Supply, Installation, Implementation of the Land Information System and Securing of Land Records, DeSILISoR / DeSINLISI, supportato dalla società francese IGN FI e dalla Banca mondiale). Tale sistema (NLIS) persegue molteplici obiettivi tra cui: ripristinare il sistema di registrazione dei terreni, fornire servizi per supportare le esigenze dell’economia, stabilire un moderno sistema di informazione della politica fondiaria ed un sistema di archiviazione dei documenti catastali, sviluppare la capacità istituzionale e il capitale umano necessari per garantire un accesso inclusivo, garantire equità e giustizia sociale, decentralizzare i servizi del territorio più vicino alle persone ed eliminare i vincoli fondati sulla terra alla competitività del settore privato dell’Uganda, incoraggiare gli investimenti e contribuire allo sviluppo nazionale.

Il NILS una volta completato, sostituirà l’attuale sistema manuale di registrazione/assegnazione dei terreni e del plan-preparation.

Tanzania

In Tanzania il Ministero per le abitazioni e lo sviluppo degli insediamenti umani (MLHHSD) ha intrapreso sforzi e iniziative notevoli per attuare una modernizzazione dell’amministrazione del territorio e ambire a una trasformazione istituzionale dello stesso. Il progetto si propone di digitalizzare i dati alfanumerici (delle parcelle catastali) e le anagrafiche attinenti i certificati di occupazione, i diritti consuetudinari e le pratiche di amministrazione del territorio. Il MLHHSD cerca di rendere affidabili i servizi di amministrazione del territorio per i clienti, e di conseguire un incremento della fiducia riposta dal pubblico nei servizi di amministrazione del territorio, digitalizzandone il registro fondiario della contea”.

L’Integrated Land Management Information System (ILMIS) mira ad integrare gli aspetti territoriali dei dati di amministrazione del territorio e a migliorare la sicurezza e l’affidabilità delle transazioni fondiarie, creando un sistema di informazione efficiente ed affidabile. Il progetto è attualmente “in fase pilota” ed è destinato ad espandersi in altre regioni del Paese.

Etiopia

In Etiopia il governo nel 2011 ha lanciato il progetto REILA (Responsible and Innovative Land Administration of Ethiopia), il cui obiettivo è migliorare il sistema di amministrazione del territorio garantendo verifica e riconoscimento della proprietà fondiaria. Il progetto è stato realizzato in fasi, concentrandosi su diverse regioni. Sul fronte delle registrazioni dei terreni è stato lanciato e adottato il National Land Administration Information System (NRLAIS), un sistema basato sulla tecnologia dell’informazione per la registrazione della titolarità dei diritti sui fondi, da utilizzare nelle regioni interessate.

L’Integrated Land Management Information System (ILMIS) della Tanzania, il Land Administration Information System (LAIS) del Rwanda, il National Land Information System (NLIS) dell’Uganda e il Responsible and Innovative Land Administration (REILA) dell’Etiopia sono tutti sistemi moderni necessari. Tuttavia vi è grande margine di miglioramentoal fine di evitare la manomissione dei dati, incongruenze nella pubblicazione e gestione dei dati, ricerche avanzate e memorizzazione dei dati storici.

Le sfide da affrontare nella registrazione catastale

Il LAIS ruandese è in uso da più di cinque anni. Tuttavia, sulla scorta delle critiche mosse in relazione alla natura anacronistica del sistema, e sulla base delle esigenze di implementazione espresse, non solo dagli esperti del settore ma anche dagli utenti, si è richiesto un aggiornamento del LAIS (considerato che l’utilizzo dello stesso si basa sulla tecnologia, Esri SDE Technology Version 9.3, di oltre 10 anni fa).

La sfida della risoluzione delle problematicità annesse all’impiego dei sistemi digitalizzati in uso nei Paesi dell’Africa Orientale, quali: assenza di ricerche avanzate (determinanti per il conseguimento di una cronologia dettagliata della proprietà dei terreni e delle relative transazioni), mancanza di accuratezze (riguardo le informazioni registrate), rischi di manipolazione, inadeguatezza dei processi di autentificazione degli utenti, mancanza di una gestione avanzata dei dati (profili utente /transazioni immobiliari), potrebbero essere vinta se solo si facesse ricorso a moderne tecnologie di registrazione quali la blockchain.

Le difficoltà, sopraelencate, non possono essere più soprassedute, in quanto estremamente deleterie per la politica fondiaria dei Paesi. La poca chiarezza nell’individuazione della proprietà, infatti, ha ingenerato un incremento della sfiducia sia nei mercati fondiari che nelle operazioni di accesso ai finanziamenti, considerato che i beni terrieri in Africa orientale rappresentano la principale garanzia dei prestiti. Non solo, la cattiva gestione dei dati comporta difficoltà e limitazioni per gli utenti ogni qual volta debbano accedere ai propri record (ossia “pianificare” il proprio terreno), quindi mancanza di dati concisi che significano accordi informali relativi al suolo per invertire il processo di digitalizzazione dei paesi.

La tecnologia Blockchain come soluzione

La tecnologia Blockchain è un ledger decentralizzato capace non solo di “conservare e preservare” un registro delle transazioni attraverso la rete peer to peer (P2P) ma soprattutto di permettere ai partecipanti (complessivamente intesi) di confermare le loro transazioni senza la necessità di un’autorità centrale. Questa tecnologia prevede una trasmissione delle transazioni e attività mediante un network peer to peer (P2P). Il P2P consiste in gruppo di dispositivi, singolarmente noti come nodi. Questi, convalidano congiuntamente lo status dell’utente e la transazione effettuata, facendo ricorso a specifici algoritmi. Detta transazione (già oggetto di precedenti verifiche) va a combinarsi con ulteriori transazioni creando un c.d. blocco di dati che si aggiunge alla catena di dati esistente nel sistema.

L’aspetto caratteristico ed estremamente funzionale delle catene è dato dall’impossibilità costante di possibili alterazioni. Molti dei Paesi dell’Africa orientale, purtroppo, adoperando ancora una registrazione manuale (e, quindi, centralizzata) non tendono a superare le carenze proprie della politica fondiaria (sopra delineate).

La Blockchain, invece, consentirebbe una decentralizzazione, in quanto la peculiarità della stessa consiste nella non necessità della presenza di un’apposita autorità centrale o di un terzo intermediario al fine di operare un autentificazione/convalida delle transazioni. Merita menzione specificare che la memorizzazione di tali records nel ledger avviene solo all’atto in cui si giunge ad un consenso generalizzato di tutte le parti coinvolte. La rete P2P consente una “gestione collaborativa, sincronizzata e replicata dei records senza alcuna affidamento degli stessa ad una governance centrale.

La tecnologia, in esame, quindi rappresenterebbe la combinazione perfetta delle risoluzione necessarie per colmare le carenze dell’attuale sistema dei registri fondiari dell’Africa orientale, visto la garanzia di un costante monitoraggio e protezione delle informazioni operato mediante la Blockchain (la modifica delle informazioni senza avere una traccia dell’alterazione sarebbe impossibile).

Ricerca avanzata del territorio e gestione dei dati

“La ricerca avanzata” dei terreni, operazione necessaria nei processi di transazione dei fondi, risulterebbe nettamente facilitata con l’utilizzo di tale ledger (consente MLS – ovvero Multiple-Listing Services) costituito da elencazioni e registri avanzati e tipizzati. Nei registri terrieri l’utilizzo della tecnologia Blockchain potrebbe, finalmente, far fronte alla cattiva gestione dei dati e alla corretta registrazione delle transazioni fondiarie.

Tale sistema, di fatto, consentirebbe di visualizzare tutte le transazioni e i dati esistenti sul ledger anche attraverso un mero censimento, così da rendere possibile una celere verifica delle informazioni (facilmente consultabili) ed un esame tipizzato circa la certezza della legittimità della titolarità vantata. Ciò risolverebbe notevolmente il problema dell’innesto nei trasferimenti di terreni e del furto di stessi (in quanto i diritti fondiari sarebbero registrati nel sistema solo dopo il consenso delle parti).

Il bisogno di trasparenza e sicurezza

L’utilizzo della tecnologia Blockchain migliora la trasparenza poiché tutto viene visualizzato sulla rete, ci sono pochissime possibilità che si possano creare delle discrepanze di qualsiasi genere e natura. La sicurezza è un ottimo punto di forza della Blockchain da poter utilizzare nei registri immobiliari e nell’acquisto di terreni.

La sicurezza è divenuta una delle principali preoccupazioni nel mondo delle transazioni digitali vista la costante presenza dei tentativi di violazione delle informazioni o sottrazione dei dati da parte degli hackers. Con la Blockchain, però, tale rischio è minimizzato grazie all’utilizzo delle crittografia. Le informazioni archiviate, infatti, godono di una sicurezza tale da rende quasi impossibile la pirateria digitale.

I funzionari governativi incaricati di mantenere e gestire il registro sarebbero individualizzati solo in coloro i quali fossero espressamente autorizzati dalla tecnologia Blockchain. Ciò determinerebbe una maggiore responsabilizzazione della politica fondiaria sia per il governo sia per gli utenti del sistema.

Tecnologia Blockchain per le transazioni dei terreni

Nell’acquisto di terreni, la Blockchain decentralizzata consente di effettuare transazioni da individuo a individuo senza il coinvolgimento di terzi, riducendo, così, i costi delle operazioni di intermediazione nelle transazioni finanziarie (a differenza di quanto previsto per i tradizionali sistemi di trasferimento di denaro). La Blockchain può anche ricoprire un ruolo di rilievo nell’ecosistema legale delle transazioni fondiarie e nell’uso degli smart contracts rispetto ai tradizionali titoli di proprietà e accordi commerciali dei beni terrieri. Ciò avverrebbe utilizzando identità basate su Blockchain (identità intelligenti) forse anche già esistenti nel catasto, informazioni delle parti nella transazione e smart contracts recanti i termini dell’accordo per la transazione del terreno.

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Formazione 4.0: cos’è e come funziona il credito d’imposta
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Water management
Water management in Italia: verso una transizione “smart” e “circular” 
LE RISORSE
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Prospettive
Turismo, cultura e digital: come spendere bene le risorse del PNRR
Analisi
Smart City: quale contributo alla transizione ecologica
Decarbonizzazione
Idrogeno verde, 450 milioni € di investimenti PNRR, Cingolani firma
Unioncamere
PNRR, imprese in ritardo: ecco come le Camere di commercio possono aiutare
I fondi
Industria 4.0: solo un’impresa su tre pronta a salire sul treno Pnrr

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