La guida

Cappotto termico condominiale, una guida normativa ai problemi più comuni

Realizzare il cappotto termico sulla facciata condominiale è spesso causa di incomprensioni e litigi: dalla delibera dei lavori alla ripartizione delle spese, vediamo le problematiche più comuni e come superarle

08 Apr 2022
Mariangela Cistaro

avvocato esperto in diritto fiscale, diritto del lavoro e diritto digitale. Formatore e speaker aziendale

cappotto termico

L’installazione del cappotto termico sulla facciata dell’edificio condominiale rientra tra gli interventi di miglioramento dell’efficienza energetica dei fabbricati condominiali, oggetto di particolare favore da parte del legislatore, a partire dall’istituzione del Superbonus 110% con il D.L. 19 maggio 2020 n. 34, il cosiddetto Decreto Rilancio.

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I lavori condominiali portano con sé, inevitabilmente, numerose questioni non solo tecniche ma anche di natura giuridica, tra cui, ma non solo, quella del riparto delle relative spese (Cass. civ., sez. II, ord., 20 aprile 2021, n. 10371).

Vediamo le più frequenti e come affrontarle nel rispetto della normativa vigente.

Cappotto termico condominiale: chi delibera l’esecuzione dei lavori

Una prima questione è rappresentata dall’individuazione del soggetto legittimato a deliberare l’esecuzione dei lavori.

Sul punto la giurisprudenza è consolidata: la determinazione dell’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria, il potere di stabilire il valore finale dell’appalto e la ripartizione delle spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, rientrano nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall’art. 1135, I, n. 4, c.c.

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Nella determinazione dell’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria vengono ricomprese non solo la decisione sulla realizzazione del cappotto termico ma anche l’indicazione dello spessore del cappotto stesso, con determinazione qualitativa e quantitativa delle opere da eseguire.

Cappotto termico: cosa fare se riduce il piano di calpestio

Il cappotto termico ha uno spessore, che può ridurre il piano di calpestio dei balconi di proprietà dei singoli condomini.

L’inconveniente può essere evitato con accorgimenti tecnici, come l’insufflaggio di materiale isolante nelle intercapedini, ove possibile.

La ricerca di una soluzione tecnica a questi problemi deve costituire oggetto di uno specifico capitolato esaminato ed approvato dall’assemblea: altrimenti, si determina una lesione del diritto di proprietà dei singoli condomini e la conseguente nullità della delibera.

Si consideri sul punto che:

l’assemblea dei condomini non può decidere l’esecuzione di lavori su parti dell’edificio che sono di proprietà di un singolo condomino, senza il consenso di questi;

la delibera con la quale, senza il consenso del proprietario esclusivo, venga approvata l’esecuzione di lavori che incidono sulla proprietà individuale, è affetta da nullità assoluta, deducibile in ogni tempo, quindi indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera stessa;

la nullità sussiste anche se i lavori appaiono necessari ed urgenti, perché, se manca il consenso del proprietario esclusivo, la valutazione delle condizioni che giustificano l’intervento del condominio sulle parti di proprietà di un singolo condomino, non può essere rimessa ad una delle due parti interessate, ma deve formare oggetto di apposito giudizio;

della stessa nullità, sono affette le delibere che, senza il consenso del proprietario esclusivo, provvedono a ripartire le spese relative a interventi sulle parti di proprietà individuale, trattandosi di provvedimenti che si limitano ad eseguire quanto già deciso con la precedente delibera nulla.

Cappotto termico: come deliberare correttamente l’esecuzione dei lavori

Tuttavia, può accadere che l’allocazione di un cappotto termico sulla facciata di un condominio comprometta, riducendola, la proprietà privata di tutti, o solo di alcuni dei, condomini risultando impossibili soluzioni tecniche per ovviare al problema.

In questi casi come si dovrà procedere?

La questione non può essere risolta alla stregua delle recenti normative per l’efficientamento energetico.

Disposizioni, peraltro, che si intrecciano con l’ordinaria disciplina normativa in tema di condominio e contribuiscono ad incrementare la complessità del sistema.

Procediamo, quindi, con ordine, attribuendo ad ogni norma il suo esatto collocamento.

Secondo l’art. 119, 9-bis, del D.L. 19 maggio 2020, n. 34: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

Tale norma, come emerge con evidenza dalla sua lettura, richiede una maggioranza semplice: la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio condominiale.

Ma la maggioranza semplice (ex art. 119 cit.) non è utile ai fini dei lavori: è utile solo per deliberare di voler effettuare i lavori incentivati con le disposizioni di favore fiscale, ma un conto è deliberare di aderire ai vari “bonus” e “superbonus”, altro è deliberare l’esecuzione dei lavori nel condominio.

In quest’ultima ipotesi, occorrono le maggioranze richieste espressamente dal codice civile: se con i lavori si investe la proprietà provata, limitandola, allora occorre l’unanimità dei condomini. Pena, altrimenti, la nullità della delibera.

In sintesi: al fine di una corretta deliberazione di lavori di installazione del cappotto termico sulla facciata condominiale, occorrerà, in primis, valutare ogni accorgimento tecnico per evitare incidenze negative sulle proprietà private dei condomini.

Se queste incidenze sono ineliminabili, occorrerà addivenire alla unanimità dei consensi.

Cappotto termico: la natura giuridica delle innovazioni alla facciata

Resta ora da chiarire la natura giuridica delle modifiche che conseguono con l’installazione del cappotto termico sulla facciata condominiale.

Se la nozione di cappotto termico è ormai entrata a pieno titolo nel vocabolario degli italiani, sempre più alle prese con iniziative di efficientamento energetico delle abitazioni, particolare attenzione merita il richiamo alle innovazioni gravose e/o voluttuarie in ambito condominiale.

La realizzazione del cappotto termico sulla facciata di un condominio, unitamente alle indispensabili e conseguenti opere per il ripristino della facciata stessa, non può qualificarsi quale innovazione gravosa e/o voluttuaria (art. 1121 c.c.) in quanto i lavori di coibentazione, una volta eseguiti a regola d’arte, permettono un risparmio energetico che compensa l’investimento iniziale, oltre a rappresentare un costo detraibile fiscalmente.

In particolare:

– trattasi di opera volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso edificio con conseguente impossibilità di invocarsi l’operatività della disciplina di cui all’art. 1121 c.c.;

– trattasi di opera che non può ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato.

Quest’ultimo profilo (cioè il cappotto è insuscettibile di utilizzazione separata) impone un’ulteriore riflessione: sono obbligati al pagamento delle spese anche i condomini proprietari esclusivamente di locali interrati o le cui abitazioni non insistano sulla facciata interessata dai lavori?

Cappotto termico: chi paga le spese condominiali

La Suprema Corte n. 10371/2021 cit. sottolinea come il cappotto termico allocato su una facciata condominiale non possa intendersi meramente destinata all’utilità o al servizio esclusivo dei soli condomini titolari di unità immobiliari nella parte non interrata del fabbricato.

Il cappotto che si sovrappone sui muri esterni dell’edificio è destinato al vantaggio comune dell’intera collettività condominiale (art. 1117 c.c., n. 3), inclusi i proprietari dei locali terranei.

Ed allora, quando la realizzazione del cappotto termico sia stata deliberata dall’assemblea dei condomini, trova applicazione l’art. 1123 c.c. per il quale le spese “sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

A conferma della bontà della soluzione cui è pervenuta la Suprema Corte, l’Agenzia delle Entrate ha osservato che “In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come, ad esempio, box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi” (Circolare n. 24/E – 8 giugno 2020).

Si giunge alla stessa conclusione anche nel caso in cui il cappotto termico venga allocato solo su alcune porzioni della facciata, solitamente quelle più esposte alle intemperie.

Si è precisato, invero: “Nel caso in cui si decida di proteggere con un cappotto termico solo una parte delle mura perimetrali dell’edificio, ossia quelle che costituiscono la parte più soggetta all’azione degli agenti atmosferici, poiché l’opera riguarda parti comuni dello stesso (non essendoci alcun titolo che deponga al contrario) ed è deputata a preservare l’intero stabile condominiale, garantendone l’isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale, la relativa spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123 primo comma c.c.”.

In altre parole, nel condominio le parti dell’edificio (muri, tetti) o le opere e i manufatti (fognature, canali di scarico) deputati a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni.

Le spese per la loro conservazione sono quindi assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c..

Non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri.

Parti come il tetto o la facciata sono quindi strutture essenziali all’esistenza dell’intero stabile e destinate a servire in modo uguale le diverse unità immobiliari, per le quali non si giustifica la ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità.

Cappotto termico: quando invade la colonna d’aria in terrazzo

L’installazione del cappotto può comportare l’occupazione dello spazio aereo sopra un terrazzo e, di conseguenza, rappresentare un danno per il proprietario.

Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, ai sensi dell’art. 840, II, c.c., il proprietario non può opporsi ad attività di terzi (come l’immissione di sporti) che si svolgano a profondità o altezza tali da non avere interesse ad escluderle.

Pertanto, ove il proprietario ritenga di contestare queste attività, è suo onere dimostrare che gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile, da intendere non in astratto, ma in concreto.

La dimostrazione deve tenere conto delle caratteristiche e della normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo, ovvero della possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione.

L’occupazione dello spazio aereo sopra un terrazzo attraverso l’installazione di un cappotto termico sulla facciata dell’edificio condominiale adiacente, non esonera quindi il Giudice dal valutare se, ed in che misura, sussista un concreto interesse del proprietario sottostante ad opporsi a tale, pur limitata, invasione della colonna d’aria.

Cappotto termico: la disciplina delle distanze tra gli edifici

La realizzazione di opere di coibentazione termica può porre questioni anche in riferimento al rispetto delle distanze tra gli edifici: un muro perimetrale può risultare infatti di spessore maggiore dopo l’esecuzione di lavori per il contenimento del consumo energetico.

Una volta escluso che possa trattarsi di volumi tecnici, ed a prescindere dalla circostanza secondo cui l’aumento dello spessore non deve necessariamente avvenire all’esterno, ma può essere attuato sul fronte interno del fabbricato, è bene ricordare che le varie norme che sembrano ammettere una deroga alla disciplina in materia di distanze per le opere di coibentazione termica, subordinano tale esonero al rispetto di ben precisi requisiti, di cui all’art. 14, VII, D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102 e art. 11, D.Lgs. 30 maggio 2008, n. 115.

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