LE regole

Affitti brevi, guida pratica 2024 per host: cedolare secca, obblighi e sanzioni



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Vademecum con tutto quello che bisogna sapere sugli affitti brevi: come scegliere tra cedolare secca e tassazione ordinaria, cosa cambia con la legge di Bilancio 2024, il perché della trattenuta del 21% di AirBnB e come funzionerà il codice CIN

Pubblicato il 4 gen 2024

Barbara Maria Barreca

Dottore commercialista e Valutatore di impatto Sociale



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affitti brevi

Gli affitti brevi sono una particolare tipologia di contratti di locazione individuata dall’articolo 4 del D.L. 50/2017 che li definisce “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

I recenti casi di cronaca hanno purtroppo messo in evidenza la necessità di evitare che gli affitti brevi, da opportunità interessante di investimento, diventino un’ulteriore nicchia per di evasione fiscale coinvolgendo peraltro operatori di primo piano e di valenza internazionale.

L’introduzione di disposizioni per la tutela dei consumatori, di nuove norme sicurezza per le unità locate e di indicazioni rivolte alla trasparenza nelle offerte contrattuali nei confronti del pubblico potranno contribuire positivamente all’incremento del settore.

Le caratteristiche dell’affitto breve

All’interno della definizione di affitti brevi sono contenuti tutti gli elementi distintivi di tale tipologia contrattuale cui prestare attenzione:

  • Destinazione dell’immobile: la norma richiede l’uso abitativo dell’immobile e quindi riguarda tutti gli immobili facenti parte della categoria catastale del gruppo A (esclusi A/10 – Uffici e studi privati);
  • Durata uguale o inferiore ai 30 giorni: tale termine va considerato per ogni singola pattuizione contrattuale, fermo restando che se la durata delle locazioni che intervengono in un anno tra medesime parti eccede i 30 giorni, occorre provvedere agli adempimenti connessi alla registrazione del contratto;
  • Soggettività del locatore: l’avente titolo (proprietario, sublocatore o comodatario) deve essere una persona fisica che destini non più di quattro immobili alla locazione breve, tale numero di immobili è quello che consente che l’attività esercitata possa considerarsi al di fuori della sfera imprenditoriale (norma introdotta a partire dal 2021 dall’art. 1, co 595, L. 178 del 30/12/2020);
  • Modalità per la locazione: la persona fisica può agire direttamente o tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche che favoriscano l’incontro tra domanda e offerta:
  • Servizi accessori: la normativa parla esplicitamente della possibilità di inserire nell’offerta di locazione breve alcuni servizi quali la pulizia dei locali e/o la fornitura di biancheria il cui ricavato, se non offerto separatamente, verrà assoggettato allo stesso regime fiscale previsto per le locazioni brevi.

Regime fiscale affitti brevi: cedolare secca o tassazione ordinaria

Il D.L. 50/2017 ha introdotto la possibilità per i locatori di aderire al regime fiscale della cedolare secca con aliquota del 21%. La cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali e offre, quale ulteriore vantaggio, quello di non applicare imposte di bollo e di registro al contratto di locazione che, si ritiene da redigere in forma scritta pur in assenza di obblighi di registrazione.

Se il locatore non sceglie esplicitamente tale regime i redditi provenienti dalle locazioni brevi saranno assoggettati a tassazione ordinaria con aliquote proporzionali.

Affitti brevi novità legge di Bilancio 2024

La novità contenuta nella legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, L. 30 dicembre 2023 n. 213) riguarda il mantenimento dell’attuale aliquota di tassazione al 21% solo per il primo immobile che il locatore dovrà opportunamente identificare nella propria dichiarazione dei redditi, con aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi (dal secondo al quarto).

Esempi pratici

Alcuni esempi numerici potrebbero contribuire a chiarire gli impatti delle nuove norme.

Esempio 1: persona fisica che ha aderito al regime di tassazione “cedolare secca” ed è proprietaria di 6 immobili, di cui 4 destinati alla locazione breve secondo le disposizioni previste dal D.L. 50/2017 e due locati a studenti universitari con contratti a canone concordato (L. 431/1998):

o primo immobile destinato alla locazione breve, da identificare, aliquota di tassazione al 21% o secondo, terzo e quarto immobile destinati alla locazione breve, aliquota di tassazione al 26% o primo e secondo immobile locati a canone concordato, aliquota di tassazione al 10%.

Esempio 2: persona fisica che ha aderito al regime di tassazione “cedolare secca” ed è sia proprietaria di 4 immobili sia usufruttuaria di 2 immobili, di cui 5 destinati a locazione breve secondo le disposizioni previste dal D.L. 50/2017 e uno a destinazione abitativa locato in regime ordinario (4 + 4):

o primo immobile di proprietà locato in regime ordinario, aliquota di tassazione al 21% o decadenza dal regime di tassazione previsto dal D.L. 50/2017, per superamento del numero massimo di immobili da destinare a locazione breve (2^, 3^, 4^ immobile di proprietà + 1^ e 2^ immobile locato in qualità di usufruttuario). In questo caso l’attività è da considerare svolta in forma imprenditoriale e richiede l’apertura di una posizione IVA e la presentazione di dichiarazione SCIA per l’apertura dell’attività (cfr Risposta ad Interpello Agenzia delle Entrate n. 373 del 10 settembre 2019).

Le imprese, ancorché individuali, non possono aderire al regime di tassazione della cedolare secca.

Il caso AirBnB: la ritenuta del 21%

L’articolo 5 del DL 50/2017 ha posto a carico degli intermediari residenti e non residenti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, qualora incassino direttamente i canoni e i corrispettivi legati ai contratti per locazioni brevi ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni/corrispettivi l’onere di operare in qualità di sostituti di imposta trattenendo una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento all’Agenzia delle Entrate.

La legge di Bilancio 2024 dispone che la ritenuta sia sempre da effettuarsi a titolo di acconto.

Recente è il pronunciamento del Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 9188 del 24 ottobre 2023, ha confermato la legittimità di tale previsione normativa in risposta all’appello presentato dal portale Airbnb, recependo peraltro le indicazioni della Corte di Giustizia dell’Unione Europea (decisione del 22 dicembre 2022 – causa pregiudiziale C-83/21).

La vicenda che opponeva l’Agenzia delle Entrate e il noto portale al quale si contestava la mancata applicazione della ritenuta del 21 % su canoni e corrispettivi riscossi dal 2017 al 2021 si è conclusa a metà dicembre con il pagamento al Fisco italiano di 576 milioni di euro e con l’annuncio del portale di non volersi rivalere sui proprietari per le imposte in precedenza non versate.

Istanza telematica, comunicazione dati catastali, attribuzione

Ulteriori novità che impatteranno sul settore delle locazioni brevi sono quelle previste dal D.L. 18/10/2023 n. 145, convertito con modifiche dalla L. 191 del 15/12/2023, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 18/10/2023.

I soggetti che locheranno unità immobiliari a destinazione abitativa mediante contratti di locazioni brevi dovranno comunicare, mediante istanza telematica, su un portale destinato a diventare una Banca Dati nazionale gestita dal Ministero del Turismo i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione e la sussistenza per i locatori dei requisiti richiesti dall’articolo 7 del Decreto e cioè che tutte le unità immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Il CIN – Codice identificativo nazionale univoco per affitti brevi

Il Ministero del Turismo assegnerà un Codice Identificativo Nazionale univoco per ogni unità immobiliare che dovrà:

  • essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura oggetto di locazione breve, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici
  • essere sempre essere citato negli annunci di locazione ove pubblicati e/o comunicati sia dalle persone fisiche locatrici sia dagli eventuali soggetti che esercitino per loro conto attività di intermediazione immobiliare e/o di gestione di portali telematici.

Le sanzioni

L’impianto sanzionatorio è piuttosto corposo e prevede multe pecuniarie:

  • da 800 a 8.000 euro per chi proponga per la locazione breve un immobile privo di CIN;
  • da 500 a 5.000 euro per chi non indichi il CIN attribuito negli annunci di locazione con la sanzione immediata della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato;
  • da 600 a 6.000 euro per unità immobiliari proposte in locazione prive dei requisiti di sicurezza di cui all’articolo 7;
  • da euro 2.000 a euro 10.000 per gli esercenti attività in forma imprenditoriale che non abbiano richiesto la SCIA per l’inizio dell’attività.

Nel Decreto vengono poi prese in considerazioni disposizioni specifiche da attuare in ambiti comunali e/o regionali che abbiano già introdotto una normativa di attribuzione di codici identificativi specifici per immobili o strutture destinate ad affitti brevi.

Le disposizioni si applicheranno a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.

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