il caso di studio

Blockchain nel mercato immobiliare, ecco un impatto: l’esempio degli Emirati Arabi Uniti

L’uso delle tecnologie Blockchain negli Emirati Arabi Uniti ha trovato applicazione nella dematerializzazione del mercato immobiliare, avviando la digital transformation del settore: le proprietà immobiliari possono infatti essere convertite in rappresentazioni digitali. Ma serve accortezza sulla security

20 Feb 2019
Ernesto Damiani

Senior Director of Robotics and Intelligent Systems Institute at Khalifa University

blockchain - DAS - blochchain IoT

Il mercato immobiliare internazionale offre da tempo una grande opportunità per l’uso delle tecnologie Blockchain, anche se nei mercati maturi come l’Europa l’adozione è piuttosto lenta. In alcuni mercati immobiliari regionali particolarmente dinamici, come la regione del Golfo, la tecnologia Blockchain ha già profondamente cambiato il settore immobiliare, favorendo la sua digital transformation.

Aspetti economici del settore

Prima di affrontare gli aspetti tecnologici  e normativi di questo cambiamento, occorre riflettere sulle caratteristiche del mercato immobiliare attuale. Globalmente, il settore immobiliare è probabilmente il maggiore per asset value a livello mondiale. Nel 2016, Savills World Research stimava il valore totale degli immobili del pianeta in 217 trilioni (milioni di miliardi) di dollari. Secondo la stessa fonte, il valore depurato dall’inflazione del patrimonio immobiliare globale è cresciuto del 5% nel 2017. L’investimento in immobili ha offerto negli ultimi anni, oltre alla tradizionale sicurezza del capitale, anche una discreta redditività in termini del reddito generato (ad esempio, attraverso gli affitti) e dell’aumento di valore monetizzabile al momento della vendita.

WHITEPAPER
I trend che stanno trasformando strumenti e processi nel Monitoring
Digital Transformation
Finanza/Assicurazioni

L’Europa presenta una situazione sulla carta favorevole, visto che in questi anni i tassi offerti dal principale concorrente dell’immobile, il mercato obbligazionario a lungo termine, sono rimasti bassi a causa della alla politica monetaria della Banca Centrale Europea. D’altro canto, il mercato immobiliare ha tradizionalmente un valore minimo d’investimento elevato, alti costi per transazione, e tempi di realizzo lunghi. Per questo, gli investitori si stanno rivolgendo ad altri mercati che offrono modelli di business più dinamici.

Un mercato immobiliare digital

L’idea di base è semplice: le proprietà immobiliari di tutti i tipi possono essere convertite in rappresentazioni digitali, costituite da uno o più token negoziabili separatamente. Il passaggio di mano di questi token avviene attraverso un registro (un ledger) distribuito, collegato al catasto immobiliare. Il ledger ci assicura che ogni token sia collegato a un bene effettivo e che abbia un unico possessore. Poiché ad un immobile possono corrispondere molti token, gli investitori in immobili possono acquistare o vendere frazioni di proprietà, invece di cercare un singolo acquirente.

Non si tratta di una cartolarizzazione, cioé non vengono emessi titoli obbligazionari garantiti dagli immobili: quello che si vende e si compra è dirattamente una uota del bene sottostante. Per questo motivo, il registro distribuito degli immobili promette di dis-intermediare il mercato immobiliare, riducendo il ruolo delle banche, abbassando la barriera di accesso agli investimenti immobiliari, diminuendo l’onere per transazione (in termini assoluti) e rendendo più facile monetizzare l’investimento quando serve.

Come la Blockchain viene applicata al mercato immobiliare

In realtà la disintermediazione delle transazioni  immobiliari richiede di risolvere diversi problemi tecnologici tutt’altro che semplici. L’approccio più seguito è separare la rappresentazione digitale dell’immobile detta title deed, che è firmata dall’autorità catastale e contiene dati certificati (caratteristiche fisiche dell’immobile, stato legale, occupazione, compravendite precedenti) dalla corrispondente offerta di vendita o PTO (Property Token Offering). Un gruppo di PTO digitali, che contiene un collegamento forte (tramite hash) ai dati catastali dell’immobile su cui è emesso, può essere reso disponibile dai proprietari su Blockchain attraverso smart contract eseguibili tramite listini immobiliari locali (Exchange).  Da quel momento, i passaggi di proprietà totali o parziali avvengono direttamente su un Blockchain (solitamente, Ethereum o una sua variante), tramite appositi smart contract di vendita e di acquisto.

Oggi, PTO ed Exchange fanno parte delle strategie di sviluppo del mercato immobiliare in vari Paesi. La Dubai Blockchain Strategy, annunciata nel 2017, ha l’obiettivo di convertire l’intero catasto dell’Emirato arabo (Dubai Land Department Registry) in un ambiente Blockchain, con tempi di transazione intorno ai 30 minuti.

Aspetti normativi e di sicurezza

È evidente che l’introduzione di un sistema di compravendite immobiliari basato su Blockchain richiede qualche forma di controllo del rischio tecnologico, ad esempio quello di effrazioni informatiche come quelle recentemente registrate per le cripto-valute.

A parte le contromisure tecniche, occorre un adeguamento dell’apparato regolatorio  per proteggere gli utenti del mercato immobiliare su ledger da eventuali problemi di cybersecurity. La strategia di Dubai rende questo adeguamento più efficace ed agevole, prevedendo che gli aspetti legali possano essere risolti a livello contrattuale, ad sottoscrivendo appositi contratti di cyber-insurance al momento dell’accesso ai listini.

Real estate più Blockchain: new oil?

Dubai è oggi nella sua regione il vero prototipo di digital city, non tanto per gli usuali parametri come il numero di start-up e di brevetti ottenuti, quanto per la sua capacità unica di convertire in valore disponibile le infrastrutture e il patrimonio immobiliare esattamente come si faceva con il petrolio. Queste caratteristiche ne  fanno un terreno di sperimentazione di grande interesse anche per i tecnologi europei.

@RIPRODUZIONE RISERVATA

Speciale PNRR

Tutti
Incentivi
PA
Sostemibilità
Analisi
Formazione
Salute digitale
Sicurezza
Sostenibilità
Digital Economy
Formazione
Trasferimento tecnologico, il Mise mette sul piatto 7,5 milioni
Strategie
PSN e Strategia Cloud Italia: a che punto siamo e come supportare la PA in questo percorso
Dispersione idrica
Siccità: AI e analisi dei dati possono ridurre gli sprechi d’acqua. Ecco gli interventi necessari
PNRR
Cloud, firmato il contratto per l’avvio di lavori del Polo strategico
Formazione
Competenze digitali, stanziati 48 milioni per gli Istituti tecnologici superiori
Iniziative
Digitalizzazione delle reti idriche: oltre 600 milioni per 21 progetti
Competenze e competitività
PNRR, così i fondi UE possono rilanciare la ricerca e l’Università
Finanziamenti
PNRR, si sbloccano i fondi per l’agrisolare
Sanità post-pandemica
PNRR, Missione Salute: a che punto siamo e cosa resta da fare
Strategie
Sovranità e autonomia tecnologica nazionale: come avviare un processo virtuoso e sostenibile
La relazione
Pnrr e PA digitale, l’alert della Corte dei conti su execution e capacità di spesa
L'editoriale
Elezioni 2022, la sfida digitale ai margini del dibattito politico
Strategie
Digitale, il monito di I-Com: “Senza riforme Pnrr inefficace”
Transizione digitale
Pnrr: arrivano 321 milioni per cloud dei Comuni, spazio e mobilità innovativa
L'analisi I-COM
Il PNRR alla prova delle elezioni: come usare bene le risorse e centrare gli obiettivi digitali
Cineca
Quantum computing, una svolta per la ricerca: lo scenario europeo e i progetti in corso
L'indice europeo
Desi, l’Italia scala due posizioni grazie a fibra e 5G. Ma è (ancora) allarme competenze
L'approfondimento
PNRR 2, ecco tutte le misure per cittadini e imprese: portale sommerso, codice crisi d’impresa e sismabonus, cosa cambia
Servizi digitali
PNRR e trasformazione digitale: ecco gli investimenti e le riforme previste per la digitalizzazione della PA
Legal health
Lo spazio europeo dei dati sanitari: come circoleranno le informazioni sulla salute nell’Unione Europea
Servizi digitali
PNRR e PA digitale: non dimentichiamo la dematerializzazione
Digital Healthcare transformation
La trasformazione digitale degli ospedali
Governance digitale
PA digitale, è la volta buona? Così misure e risorse del PNRR possono fare la differenza
Servizi digitali
Comuni e digitale, come usare il PNRR senza sbagliare
La survey
Pnrr e digitale accoppiata vincente per il 70% delle pmi italiane
Missione salute
Fascicolo Sanitario Elettronico alla prova del PNRR: limiti, rischi e opportunità
Servizi pubblici
PNRR: come diventeranno i siti dei comuni italiani grazie alle nuove risorse
Skill gap
PNRR, la banda ultra larga crea 20.000 nuovi posti di lavoro
Il Piano
Spazio, Colao fa il punto sul Pnrr: i progetti verso la milestone 2023
FORUMPA2022
PNRR e trasformazione digitale: rivedi i Talk di FORUM PA 2022 in collaborazione con le aziende partner
I contratti
Avio, 340 milioni dal Pnrr per i nuovi propulsori a metano
Next Generation EU
PNRR, a che punto siamo e cosa possono aspettarsi le aziende private
Fondi
Operativo il nuovo portale del MISE con tutti i finanziamenti per le imprese
Servizi comunali
Il PNRR occasione unica per i Comuni digitali: strumenti e risorse per enti e cittadini
Healthcare data platform
PNRR dalla teoria alla pratica: tecnologie e soluzioni per l’innovazione in Sanità
Skill
Competenze digitali, partono le Reti di facilitazione
Gli obiettivi
Scuola 4.0, PNRR ultima chance: ecco come cambierà il sistema formativo
Sistema Paese
PNRR 2, è il turno della space economy
FORUM PA 2022
FORUM PA 2022: la maturità digitale dei comuni italiani rispetto al PNRR
Analisi
PNRR: dalla Ricerca all’impresa, una sfida da cogliere insieme
Innovazione
Pnrr, il Dipartimento per la Trasformazione digitale si riorganizza
FORUM PA 2022
PA verde e sostenibile: il ruolo di PNRR, PNIEC, energy management e green public procurement
Analisi
PNRR, Comuni e digitalizzazione: tutto su fondi e opportunità, in meno di 3 minuti. Guarda il video!
Rapporti
Competenze digitali e servizi automatizzati pilastri del piano Inps
Analisi
Attuazione del PNRR: il dialogo necessario tra istituzioni e società civile. Rivedi lo Scenario di FORUM PA 2022
Progetti
Pnrr, fondi per il Politecnico di Torino. Fra i progetti anche IS4Aerospace
Analisi
PNRR, Colao fa il punto sulla transizione digitale dell’Italia: «In linea con tutte le scadenze»
La Svolta
Ict, Istat “riclassifica” i professionisti. Via anche al catalogo dati sul Pnrr
Analisi
Spazio, Colao fa il punto sul Pnrr: i progetti verso la milestone 2023
FORUM PA 2022
Ecosistema territoriale sostenibile: l’Emilia Romagna tra FESR e PNRR
Il Piano
Innovazione, il Mise “centra” gli obiettivi Pnrr: attivati 17,5 miliardi
Analisi
PNRR: raggiunti gli obiettivi per il primo semestre 2022. Il punto e qualche riflessione
Analisi
PNRR: dal dialogo tra PA e società civile passa il corretto monitoraggio dei risultati, tra collaborazione e identità dei luoghi
Webinar
Comuni e PNRR: un focus sui bandi attivi o in pubblicazione
Analisi
Formazione 4.0: cos’è e come funziona il credito d’imposta
PA e Sicurezza
PA e sicurezza informatica: il ruolo dei territori di fronte alle sfide della digitalizzazione
PA e sicurezza
PNRR e servizi pubblici digitali: sfide e opportunità per Comuni e Città metropolitane
Water management
Water management in Italia: verso una transizione “smart” e “circular” 
LE RISORSE
Transizione digitale, Simest apre i fondi Pnrr alle medie imprese
Prospettive
Turismo, cultura e digital: come spendere bene le risorse del PNRR
Analisi
Smart City: quale contributo alla transizione ecologica
Decarbonizzazione
Idrogeno verde, 450 milioni € di investimenti PNRR, Cingolani firma
Unioncamere
PNRR, imprese in ritardo: ecco come le Camere di commercio possono aiutare
I fondi
Industria 4.0: solo un’impresa su tre pronta a salire sul treno Pnrr
Formazione
Trasferimento tecnologico, il Mise mette sul piatto 7,5 milioni
Strategie
PSN e Strategia Cloud Italia: a che punto siamo e come supportare la PA in questo percorso
Dispersione idrica
Siccità: AI e analisi dei dati possono ridurre gli sprechi d’acqua. Ecco gli interventi necessari
PNRR
Cloud, firmato il contratto per l’avvio di lavori del Polo strategico
Formazione
Competenze digitali, stanziati 48 milioni per gli Istituti tecnologici superiori
Iniziative
Digitalizzazione delle reti idriche: oltre 600 milioni per 21 progetti
Competenze e competitività
PNRR, così i fondi UE possono rilanciare la ricerca e l’Università
Finanziamenti
PNRR, si sbloccano i fondi per l’agrisolare
Sanità post-pandemica
PNRR, Missione Salute: a che punto siamo e cosa resta da fare
Strategie
Sovranità e autonomia tecnologica nazionale: come avviare un processo virtuoso e sostenibile
La relazione
Pnrr e PA digitale, l’alert della Corte dei conti su execution e capacità di spesa
L'editoriale
Elezioni 2022, la sfida digitale ai margini del dibattito politico
Strategie
Digitale, il monito di I-Com: “Senza riforme Pnrr inefficace”
Transizione digitale
Pnrr: arrivano 321 milioni per cloud dei Comuni, spazio e mobilità innovativa
L'analisi I-COM
Il PNRR alla prova delle elezioni: come usare bene le risorse e centrare gli obiettivi digitali
Cineca
Quantum computing, una svolta per la ricerca: lo scenario europeo e i progetti in corso
L'indice europeo
Desi, l’Italia scala due posizioni grazie a fibra e 5G. Ma è (ancora) allarme competenze
L'approfondimento
PNRR 2, ecco tutte le misure per cittadini e imprese: portale sommerso, codice crisi d’impresa e sismabonus, cosa cambia
Servizi digitali
PNRR e trasformazione digitale: ecco gli investimenti e le riforme previste per la digitalizzazione della PA
Legal health
Lo spazio europeo dei dati sanitari: come circoleranno le informazioni sulla salute nell’Unione Europea
Servizi digitali
PNRR e PA digitale: non dimentichiamo la dematerializzazione
Digital Healthcare transformation
La trasformazione digitale degli ospedali
Governance digitale
PA digitale, è la volta buona? Così misure e risorse del PNRR possono fare la differenza
Servizi digitali
Comuni e digitale, come usare il PNRR senza sbagliare
La survey
Pnrr e digitale accoppiata vincente per il 70% delle pmi italiane
Missione salute
Fascicolo Sanitario Elettronico alla prova del PNRR: limiti, rischi e opportunità
Servizi pubblici
PNRR: come diventeranno i siti dei comuni italiani grazie alle nuove risorse
Skill gap
PNRR, la banda ultra larga crea 20.000 nuovi posti di lavoro
Il Piano
Spazio, Colao fa il punto sul Pnrr: i progetti verso la milestone 2023
FORUMPA2022
PNRR e trasformazione digitale: rivedi i Talk di FORUM PA 2022 in collaborazione con le aziende partner
I contratti
Avio, 340 milioni dal Pnrr per i nuovi propulsori a metano
Next Generation EU
PNRR, a che punto siamo e cosa possono aspettarsi le aziende private
Fondi
Operativo il nuovo portale del MISE con tutti i finanziamenti per le imprese
Servizi comunali
Il PNRR occasione unica per i Comuni digitali: strumenti e risorse per enti e cittadini
Healthcare data platform
PNRR dalla teoria alla pratica: tecnologie e soluzioni per l’innovazione in Sanità
Skill
Competenze digitali, partono le Reti di facilitazione
Gli obiettivi
Scuola 4.0, PNRR ultima chance: ecco come cambierà il sistema formativo
Sistema Paese
PNRR 2, è il turno della space economy
FORUM PA 2022
FORUM PA 2022: la maturità digitale dei comuni italiani rispetto al PNRR
Analisi
PNRR: dalla Ricerca all’impresa, una sfida da cogliere insieme
Innovazione
Pnrr, il Dipartimento per la Trasformazione digitale si riorganizza
FORUM PA 2022
PA verde e sostenibile: il ruolo di PNRR, PNIEC, energy management e green public procurement
Analisi
PNRR, Comuni e digitalizzazione: tutto su fondi e opportunità, in meno di 3 minuti. Guarda il video!
Rapporti
Competenze digitali e servizi automatizzati pilastri del piano Inps
Analisi
Attuazione del PNRR: il dialogo necessario tra istituzioni e società civile. Rivedi lo Scenario di FORUM PA 2022
Progetti
Pnrr, fondi per il Politecnico di Torino. Fra i progetti anche IS4Aerospace
Analisi
PNRR, Colao fa il punto sulla transizione digitale dell’Italia: «In linea con tutte le scadenze»
La Svolta
Ict, Istat “riclassifica” i professionisti. Via anche al catalogo dati sul Pnrr
Analisi
Spazio, Colao fa il punto sul Pnrr: i progetti verso la milestone 2023
FORUM PA 2022
Ecosistema territoriale sostenibile: l’Emilia Romagna tra FESR e PNRR
Il Piano
Innovazione, il Mise “centra” gli obiettivi Pnrr: attivati 17,5 miliardi
Analisi
PNRR: raggiunti gli obiettivi per il primo semestre 2022. Il punto e qualche riflessione
Analisi
PNRR: dal dialogo tra PA e società civile passa il corretto monitoraggio dei risultati, tra collaborazione e identità dei luoghi
Webinar
Comuni e PNRR: un focus sui bandi attivi o in pubblicazione
Analisi
Formazione 4.0: cos’è e come funziona il credito d’imposta
PA e Sicurezza
PA e sicurezza informatica: il ruolo dei territori di fronte alle sfide della digitalizzazione
PA e sicurezza
PNRR e servizi pubblici digitali: sfide e opportunità per Comuni e Città metropolitane
Water management
Water management in Italia: verso una transizione “smart” e “circular” 
LE RISORSE
Transizione digitale, Simest apre i fondi Pnrr alle medie imprese
Prospettive
Turismo, cultura e digital: come spendere bene le risorse del PNRR
Analisi
Smart City: quale contributo alla transizione ecologica
Decarbonizzazione
Idrogeno verde, 450 milioni € di investimenti PNRR, Cingolani firma
Unioncamere
PNRR, imprese in ritardo: ecco come le Camere di commercio possono aiutare
I fondi
Industria 4.0: solo un’impresa su tre pronta a salire sul treno Pnrr

Articoli correlati