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il caso di studio

Blockchain nel mercato immobiliare, ecco un impatto: l’esempio degli Emirati Arabi Uniti

L’uso delle tecnologie Blockchain negli Emirati Arabi Uniti ha trovato applicazione nella dematerializzazione del mercato immobiliare, avviando la digital transformation del settore: le proprietà immobiliari possono infatti essere convertite in rappresentazioni digitali. Ma serve accortezza sulla security

20 Feb 2019

Ernesto Damiani

direttore Center on Cyber-Physical Systems, Khalifa University, Abu Dhabi


Il mercato immobiliare internazionale offre da tempo una grande opportunità per l’uso delle tecnologie Blockchain, anche se nei mercati maturi come l’Europa l’adozione è piuttosto lenta. In alcuni mercati immobiliari regionali particolarmente dinamici, come la regione del Golfo, la tecnologia Blockchain ha già profondamente cambiato il settore immobiliare, favorendo la sua digital transformation.

Aspetti economici del settore

Prima di affrontare gli aspetti tecnologici  e normativi di questo cambiamento, occorre riflettere sulle caratteristiche del mercato immobiliare attuale. Globalmente, il settore immobiliare è probabilmente il maggiore per asset value a livello mondiale. Nel 2016, Savills World Research stimava il valore totale degli immobili del pianeta in 217 trilioni (milioni di miliardi) di dollari. Secondo la stessa fonte, il valore depurato dall’inflazione del patrimonio immobiliare globale è cresciuto del 5% nel 2017. L’investimento in immobili ha offerto negli ultimi anni, oltre alla tradizionale sicurezza del capitale, anche una discreta redditività in termini del reddito generato (ad esempio, attraverso gli affitti) e dell’aumento di valore monetizzabile al momento della vendita.

L’Europa presenta una situazione sulla carta favorevole, visto che in questi anni i tassi offerti dal principale concorrente dell’immobile, il mercato obbligazionario a lungo termine, sono rimasti bassi a causa della alla politica monetaria della Banca Centrale Europea. D’altro canto, il mercato immobiliare ha tradizionalmente un valore minimo d’investimento elevato, alti costi per transazione, e tempi di realizzo lunghi. Per questo, gli investitori si stanno rivolgendo ad altri mercati che offrono modelli di business più dinamici.

Un mercato immobiliare digital

L’idea di base è semplice: le proprietà immobiliari di tutti i tipi possono essere convertite in rappresentazioni digitali, costituite da uno o più token negoziabili separatamente. Il passaggio di mano di questi token avviene attraverso un registro (un ledger) distribuito, collegato al catasto immobiliare. Il ledger ci assicura che ogni token sia collegato a un bene effettivo e che abbia un unico possessore. Poiché ad un immobile possono corrispondere molti token, gli investitori in immobili possono acquistare o vendere frazioni di proprietà, invece di cercare un singolo acquirente.

Non si tratta di una cartolarizzazione, cioé non vengono emessi titoli obbligazionari garantiti dagli immobili: quello che si vende e si compra è dirattamente una uota del bene sottostante. Per questo motivo, il registro distribuito degli immobili promette di dis-intermediare il mercato immobiliare, riducendo il ruolo delle banche, abbassando la barriera di accesso agli investimenti immobiliari, diminuendo l’onere per transazione (in termini assoluti) e rendendo più facile monetizzare l’investimento quando serve.

Come la Blockchain viene applicata al mercato immobiliare

In realtà la disintermediazione delle transazioni  immobiliari richiede di risolvere diversi problemi tecnologici tutt’altro che semplici. L’approccio più seguito è separare la rappresentazione digitale dell’immobile detta title deed, che è firmata dall’autorità catastale e contiene dati certificati (caratteristiche fisiche dell’immobile, stato legale, occupazione, compravendite precedenti) dalla corrispondente offerta di vendita o PTO (Property Token Offering). Un gruppo di PTO digitali, che contiene un collegamento forte (tramite hash) ai dati catastali dell’immobile su cui è emesso, può essere reso disponibile dai proprietari su Blockchain attraverso smart contract eseguibili tramite listini immobiliari locali (Exchange).  Da quel momento, i passaggi di proprietà totali o parziali avvengono direttamente su un Blockchain (solitamente, Ethereum o una sua variante), tramite appositi smart contract di vendita e di acquisto.

Oggi, PTO ed Exchange fanno parte delle strategie di sviluppo del mercato immobiliare in vari Paesi. La Dubai Blockchain Strategy, annunciata nel 2017, ha l’obiettivo di convertire l’intero catasto dell’Emirato arabo (Dubai Land Department Registry) in un ambiente Blockchain, con tempi di transazione intorno ai 30 minuti.

Aspetti normativi e di sicurezza

È evidente che l’introduzione di un sistema di compravendite immobiliari basato su Blockchain richiede qualche forma di controllo del rischio tecnologico, ad esempio quello di effrazioni informatiche come quelle recentemente registrate per le cripto-valute.

A parte le contromisure tecniche, occorre un adeguamento dell’apparato regolatorio  per proteggere gli utenti del mercato immobiliare su ledger da eventuali problemi di cybersecurity. La strategia di Dubai rende questo adeguamento più efficace ed agevole, prevedendo che gli aspetti legali possano essere risolti a livello contrattuale, ad sottoscrivendo appositi contratti di cyber-insurance al momento dell’accesso ai listini.

Real estate più Blockchain: new oil?

Dubai è oggi nella sua regione il vero prototipo di digital city, non tanto per gli usuali parametri come il numero di start-up e di brevetti ottenuti, quanto per la sua capacità unica di convertire in valore disponibile le infrastrutture e il patrimonio immobiliare esattamente come si faceva con il petrolio. Queste caratteristiche ne  fanno un terreno di sperimentazione di grande interesse anche per i tecnologi europei.

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