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Il settore

Fattura elettronica e condomini: gli obblighi e la normativa

Fattura elettronica e condomini, tutti i chiarimenti per amministratori, fornitori e anche residenti per far fronte a possibili dubbi provocati dall’entrata in vigore dell’obbligo di fatturazione elettronica. Importante conoscere le possibilità relative al servizio di consultazione e come compilare la fattura

13 Mag 2019

Nicoletta Pisanu

Giornalista

Daniele Tumietto

commercialista, advisor CSQA Certificazioni


Fattura elettronica e condomini: quali sono gli obblighi degli amministratori e dei fornitori ed eventuali oneri per i residenti. Ecco le risposte tecniche alle domande più comuni relative a questo settore che, come gli altri ambiti professionali, a partire dal 1 gennaio 2019 vede assoggettati i rapporti commerciali B2B all’obbligo di fatturazione elettronica.

Anche amministratori condominiali e fornitori dei condomini sono tenuti, se liberi professionisti o imprese, soggetti IVA, a emettere fattura elettronica, mentre per i residenti non ci sono cambiamenti particolari. Attenzione va prestata nell’emissione della fattura, in particolare nell’indicazione del codice destinatario, come per qualsiasi documenti di questo genere. Vediamo nel dettaglio la situazione qual è.

Fattura elettronica e condomini, normativa di riferimento

Per comprendere al meglio come l’avvio dell’obbligo di fatturazione elettronica abbia influito sul settore dei condomini, è necessario partire dalla descrizione della normativa di riferimento. Innanzitutto è bene ricordare che prima di questo obbligo ha influito sui rapporti in questo settore una norma conosciutissima in Italia e tuttora molto influente. Per i condomini e gli amministratori condominiali infatti, la norma di riferimento è sempre il DPR 633/72 disponibile e consultabile sulla Gazzetta Ufficiale, la legge che regola l’Iva nazionale. Al di là della consultazione e della preparazione della fattura elettronica dunque, è utile comprendere quali siano gli obblighi in materia di IVA cui devono sottostare gli amministratori condominiali, qualora siano liberi professionisti.

I rapporti commerciali perciò vanno regolati in base alle disposizioni di tale normativa, che riguarda ovviamente anche gli altri ambiti professionali. Così, come prima si faceva la fattura cartacea, ora semplicemente si procederà a fare quella elettronica. Le differenze non sono particolarmente evidenti nei casi d’applicazione.

Consultazione delle fatture elettroniche per i condomini

Cambia invece in modo considerevole la consultazione delle fatture elettroniche ricevute perché i condomini per procedere alla visualizzazione dovranno autenticarsi nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, quindi devono essere in possesso delle credenziali Fisconline, Entratel o SPID. Così come per il Cassetto fiscale deve essere fatto il login al sistema tramite le credenziali dell’amministratore di condominio che poi selezionerà il codice fiscale del condominio dall’apposito elenco e quindi vedrà le fatture ricevute nell’apposita area. La novità apportata all’area riservata dell’Agenzia delle Entrate dedicata agli amministratori di condominio è data dal link diretto alle fatture ricevute del condominio che si gestisce.

I condomini, a partire dal 25 marzo 2019, possono consultare le fatture elettroniche transitate dal Sistema di interscambio – SDI e relative agli acquisti dei condomini che non hanno partita IVA. I condomini non in possesso di partita IVA potranno consultare le fatture elettroniche d’acquisto, tramite i propri rappresentanti incaricati.

Come si accede al servizio di consultazione

Per accedere al servizio di consultazione, gli amministratori di condominio dovranno fare il login all’area riservata sul sito dell’Agenzia delle entrate riferita al singolo condominio tramite le credenziali a disposizione (Entrate, Fisconline, SPID o CNS). All’area riservata si accede cliccando sul link “Area riservata” che si trova in alto a destra nella homepage del sito dell’Agenzia delle entrate.

Una volta effettuato l’accesso in questo modo con le corrette credenziali, sarà possibile consultare tutti i dati relativi al condominio di interesse.

Non si devono quindi segnalare particolari differenze rispetto alle consuete modalità di accesso ai servizi dell’Agenzia delle Entrate. Dopo aver scelto l’utenza di lavoro si potrà accedere al servizio di consultazione e selezionare “fatture elettronica / corrispettivi elettronici”. A quel punto si potrà visualizzare tutti i documenti ricevuti nell’arco temporale degli ultimi sessanta giorni.

Fattura elettronica e condominio: i residenti

Importante sottolineare un aspetto che taluni danno per scontato: per i residenti del condominio, con l’avvento dell’obbligo di fatturazione elettronica B2B e B2C non cambia nulla. Le nuove regole riguardano il condominio e l’amministratore condominiale, ma i residenti non devono adeguarsi a particolari disposizioni, se non rendere noti i propri dati in caso ci sia necessità di compilare una fattura elettronica nei confronti loro in qualità di persone fisiche. Da ricordare anche che il condominio non è un soggetto IVA, quindi non è tenuto all’emissione di fatture elettroniche.

Con sé tuttavia l’obbligo di fatturazione elettronica reca un ulteriore obbligo collaterale, cioè quello della conservazione elettronica a norma di legge dei documenti di fattura ricevuti. Il condominio e l’amministratore condominiale sono quindi tenuti alla conservazione elettronica secondo le disposizioni della normativa qualora ricevano le fatture in formato elettronico.

Fattura elettronica, obblighi per i fornitori dei condomini

Con l’entrata in vigore dell’obbligo di fatturazione elettronica, come si deve invece comportare un eventuale fornitore nei confronti di un condominio cui fa una prestazione di cessione beni o servizi? Il fornitore, se detiene partita IVA, deve sottostare ovviamente all’obbligo di fattura elettronica verso il proprio cliente.

Il fornitore che si dovesse trovare nelle condizioni di fare fattura elettronica verso un condominio, per farsi pagare l’esecuzione di alcuni lavori ad esempio, dovrà indicare nel documento il codice fiscale del condominio stesso. I condomini non sono obbligati ad avere una PEC o un canale di ricezione delle fatture elettroniche, pertanto l’emittente della fattura elettronica dovrà indicare come codice destinatario i sette zeri e dovrà consegnare una copia cartacea di cortesia all’amministratore del condominio oppure una copia in formato PDF, dunque perfettamente leggibile in chiaro a differenza dell’XML, indicando con precisione che si tratta della copia di una data fattura trasmessa in maniera elettronica.

Fattura elettronica codice destinatario condominio

Come spiegato, il condominio non è un soggetto IVA. I residenti del condominio non sono obbligati ad avere un canale idoneo alla ricezione delle fatture elettroniche. Tuttavia, è necessario che il fornitore indichi adeguatamente nella fattura elettronica un codice destinatario valido, altrimenti il Sistema di interscambio dell’Agenzia delle entrate non potrà recapitare in modo corretto la fattura elettronica al condominio-cliente. Il fornitore può indicare nella sua fattura il codice 0000000. Importante che il fornitore indichi con precisione il codice fiscale del condominio cui ha prestato la sua opera.

D’altro canto, il condominio può dotarsi di un codice destinatario proprio, a condizione di stipulare un contratto con un service provider di servizi di ricezione e conservazione delle FE, ovvero richiedere l’assegnazione del proprio del codice destinatario nell’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle entrate.

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